아버지 장례를 치르고 몇 달이 흘렀는데 아파트 등기부에는 아직 아버지 이름이 그대로라면, 이미 늦은 건 아닌지부터 걱정되죠. 기준은 두 갈래로 나뉩니다. 상속등기에는 법이 정한 신청 기한이 없지만, 상속 취득세는 아버지가 돌아가신 달의 말일부터 6개월 안에 신고하고 납부해야 합니다. 등기를 미룬 것만으로는 과태료가 없고, 세금 신고를 넘기면 가산세가 붙습니다.
아버지가 돌아가시고 아파트를 상속받게 됐는데 아직 등기를 안 했습니다. 상속등기와 취득세 신고는 언제까지 해야 하나요?
같은 날 시작된 두 상속
두 집을 가정해 나란히 놓으면 차이가 또렷해집니다. 두 집 모두 2025년 3월 10일에 아버지가 돌아가셨고, 어머니는 먼저 세상을 떠나 남매 둘이 상속인입니다. 남은 재산은 공동주택가격 3억 원, 전용 85㎡ 이하 아파트 한 채입니다. 남매는 오빠가 아파트를 갖기로 일찍 뜻을 모았습니다.
첫 번째 집은 8월에 상속재산분할협의서를 쓰고 9월 중순 오빠 이름으로 취득세를 신고·납부했습니다. 상속재산분할협의서란 상속인 전원이 누가 무엇을 가질지 적고 인감을 찍은 합의서입니다. 등기는 10월 말에야 신청했지만, 그 지연은 아무 문제가 되지 않았습니다.
두 번째 집은 "상속등기는 기한이 없다"는 말을 듣고 서두르지 않았습니다. 이듬해 1월 아파트를 팔려다가, 취득세 신고 기한이 지난해 9월 30일에 끝났다는 사실을 알게 됐죠. 돌이켜보면 남매는 등기를 안 했으니 세금도 아직 생기지 않았다고 믿었습니다.
들은 말이 틀린 건 아니었습니다. 절반만 들었을 뿐입니다.
상속등기에는 기한이 없지만, 상속 취득세는 돌아가신 달의 말일부터 6개월 안에 신고·납부해야 합니다.
6개월의 기산점
취득세 기한은 돌아가신 날이 아니라 돌아가신 달의 마지막 날에서 출발합니다. 지방세법 제20조 제1항은 상속으로 취득한 경우 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고·납부하도록 하고, 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월로 늘립니다. 상속개시일은 곧 사망일이므로, 아파트를 물려받은 상속인이 바로 이 조항의 적용 대상입니다.
두 집의 날짜로 세면 3월 10일 사망, 3월 31일이 말일, 여기에 6개월을 더한 9월 30일이 기한입니다. 3월 2일에 돌아가셨든 30일에 돌아가셨든 기한은 똑같습니다. 마지막 날이 토요일·일요일이나 공휴일이면 다음 평일로 넘어갑니다.
상속 아파트의 취득세율은 2.8%입니다. 2023년부터 증여의 과세표준은 시세에 가까운 시가인정액으로 바뀌었지만, 상속은 공시가격인 시가표준액을 그대로 씁니다. 두 집의 아파트라면 3억 원의 2.8%인 840만 원에 지방교육세 48만 원이 붙고, 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 더해집니다.
같은 주민등록 세대에 다른 주택이 없어 이 아파트로 1주택이 되는 경우라면 숫자가 크게 달라지는데요. 지방세법 제15조 제1항의 세율 특례로 표준세율에서 2%를 뺀 0.8%가 적용되어, 같은 아파트의 취득세 본세가 240만 원으로 줄어듭니다.
이 기한은 상속세와 겹쳐서 자주 헷갈립니다. 취득세는 부동산을 받은 상속인이 아파트 소재지 시·군·구에 내는 지방세이고, 상속세는 상속재산 전체가 공제액을 넘을 때 세무서에 신고하는 국세입니다. 신고 기한이 둘 다 사망한 달의 말일부터 6개월이라 함께 놓치기 쉽고, 상속세는 낼 게 없다는 말을 들었어도 취득세 신고는 따로 해야 합니다.
등기 기한이라는 오해
"등기 기한은 없다"는 말 자체는 정확합니다. 부동산등기 특별조치법이 60일 안의 등기 신청을 의무로 정하고 과태료를 매기는 대상은 매매·증여 같은 계약이고, 상속은 계약이 아니어서 여기서 빠집니다. 상속등기를 몇 년 미뤄도 그 자체로는 과태료가 나오지 않습니다.
소유권도 등기 전에 이미 상속인에게 넘어와 있습니다. 민법 제187조는 상속처럼 법률 규정에 따른 부동산 취득은 등기 없이 효력이 생기되, 등기하지 않으면 처분하지 못한다고 정합니다. 등기는 물려받은 아파트를 팔거나 담보로 쓸 때 거쳐야 하는 절차인 셈입니다.
그때 두 번째 집이 어긋난 곳은 세금의 출발점이었습니다. 지방세법 시행령은 상속으로 인한 취득 시기를 상속개시일로 정하고 있어, 취득세 납세의무는 등기와 상관없이 사망일에 생깁니다.
그 대가가 가산세입니다. 지방세기본법 제53조는 신고 기한까지 신고하지 않으면 납부할 세액의 20%를 무신고가산세로 매기고, 늦게 낸 날수만큼 납부지연가산세가 따로 쌓입니다. 취득세 본세만 봐도 840만 원의 20%인 168만 원이 먼저 붙습니다. 다만 구청이 세액을 정해 알리기 전에 스스로 기한후신고를 하면, 늦어진 기간이 짧을수록 무신고가산세를 더 많이 줄여 줍니다.
두 집을 가른 것은 부지런함이 아니라 기한을 어디에 걸어 두었느냐였습니다.
등기 지연의 대가
기한이 없다는 말이 미뤄도 괜찮다는 뜻은 아닙니다. 공동상속인 가운데 한 명은 다른 상속인의 동의 없이도 법정상속분대로 전원 명의의 상속등기를 신청할 수 있습니다. 분할협의 전에 이런 등기가 들어오면, 합의대로 명의를 바로잡는 절차와 세금을 다시 따져야 합니다.
상속인의 채권자는 이 틈으로 더 빨리 들어옵니다. 채권자는 빚진 상속인을 대신해 법정상속분대로 상속등기를 해 두고, 그 상속인 몫의 지분에 가압류나 압류를 겁니다. 두 번째 집의 동생에게 카드빚이 있었다면, 남매가 미루는 사이 아파트 절반에 가압류가 걸릴 수도 있었습니다.
시간이 길어지면 합의할 사람도 늘어납니다. 상속인 중 누군가 세상을 떠나면 그 배우자와 자녀가 분할협의의 당사자가 되어, 남매 둘의 서명이면 끝날 일에 조카들의 인감까지 필요해지는 거죠.
보유 세금도 등기를 기다리지 않습니다. 지방세법은 상속등기가 안 되고 사실상 소유자 신고도 없는 재산의 재산세를 주된 상속자, 곧 상속지분이 가장 큰 사람(같으면 나이가 많은 사람)에게 매깁니다. 재산세는 해마다 6월 1일 기준으로 부과되니, 등기를 미뤄도 세금은 멈추지 않습니다.
신고와 등기의 순서
순서는 분할협의, 취득세 신고·납부, 상속등기 신청입니다. 등기소는 취득세를 냈다는 확인서가 붙어 있어야 상속등기 신청을 받아 주거든요.
지금 형제끼리 "아파트는 천천히 정하자"는 말만 남긴 채 몇 달이 지났다면, 남은 기한 안에서 밟을 단계는 이렇습니다.
1) 분할협의: 상속인 전원이 협의서에 서명하고 인감증명서를 붙입니다. 한 사람이라도 빠진 협의는 효력이 없어서, 모두와 연락이 닿기까지의 시간이 곧 이 단계의 기간입니다.
2) 취득세 신고·납부: 아파트 소재지 시·군·구청 세무부서나 위택스에서 하며, 서류가 갖춰지면 대개 당일 끝납니다. 세대원의 다른 주택을 확인하지 않고 1주택 특례로 신고했다가 추징되는 일이 흔합니다.
3) 상속등기: 관할 등기소에 취득세 영수필확인서를 붙여 신청하고 국민주택채권도 이때 삽니다. 처리에는 등기소 사정에 따라 며칠에서 열흘 남짓 걸립니다.
상속인이 모두 성인이고 연락이 닿으며 누가 아파트를 가질지 이견이 없다면, 이 세 단계는 상속인이 직접 처리할 수 있습니다. 미성년 자녀와 그 친권자가 함께 상속인이면 사정이 다릅니다. 민법 제921조에 따라 법원에서 자녀의 특별대리인을 선임받아야 분할협의를 할 수 있고, 그만큼 6개월 안의 여유가 줄어듭니다.
아버지에게 빚이 있을 수 있다면 이 순서보다 먼저 세어야 할 기한이 있습니다. 법원은 분할협의를 상속재산의 처분으로 보아 민법 제1026조의 단순승인 사유로 판단하므로, 협의를 마친 뒤에는 상속포기를 할 수 없습니다. 한정승인도 빚이 재산보다 많다는 사실을 중대한 과실 없이 몰랐던 경우에 한해 예외적으로 남습니다. 이때는 6개월보다 상속이 개시된 것을 안 날부터 세는 3개월이 먼저입니다.
재분할과 증여의 경계
첫 번째 집이 얻은 것은 가산세를 피한 데서 끝나지 않았습니다. 민법 제1015조는 상속재산 분할이 상속이 개시된 때로 거슬러 올라가 효력이 생긴다고 정합니다. 그래서 오빠가 법정상속분인 절반을 넘어 전부를 받았어도, 동생에게서 증여받은 것이 아니라 처음부터 상속받은 것이 됩니다.
이 결론은 이미 확정된 상속분을 다시 나눌 때 뒤집힙니다. 남매가 일단 반반씩 상속등기를 해 두었다가 1년 뒤 오빠 단독 명의로 다시 나누면, 지방세법은 오빠가 늘려 받은 절반을 동생에게서 증여받은 것으로 봅니다. 증여 취득세율은 기본 3.5%이고 과세표준도 시가인정액이 원칙이라 부담이 커집니다.
같은 결과에 다른 세금입니다.
취득세 신고 기한 안에 처음 하는 분할협의는 상속이지만, 이미 나눈 상속분을 기한 뒤에 다시 나누면 증여로 봅니다.
갈리는 기준은 시점입니다. 취득세 신고·납부 기한 안에 다시 나눈 경우는 증여로 보지 않고, 국세인 증여세에도 상속세 신고 기한 안의 재분할을 예외로 하는 규정이 있습니다. 두 번째 집처럼 기한은 넘겼어도 아직 누구 명의로도 등기하지 않았다면 처음 하는 분할협의는 여전히 상속이니, 기한을 놓친 대가는 가산세에서 멈추는 셈이죠.
정리하면, 분할협의와 취득세 신고·납부, 상속등기 순서로 진행하고 세금 기한은 사망한 달 말일부터 6개월입니다. 아버지 빚이 걱정된다면 분할협의보다 상속포기 3개월이 먼저입니다.
장례 때 여러 통 받아 두었을 사망진단서에서 '사망 일시'의 달부터 확인해 보세요. 그 달 마지막 날에 여섯 달, 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 아홉 달을 더한 날이 아직 오지 않았다면 첫 번째 집의 순서가, 이미 지났다면 두 번째 집의 계산이 자기 이야기입니다.
02-594-2353
