임대차가 끝났는데 보증금을 못 받았다면 집을 비우지 않아도 불법점유는 아닙니다. 보증금 반환과 집 인도는 동시에 이행해야 하는 관계이기 때문입니다. 다만 그 집을 실제로 사용하고 있다면 계약상 월세는 아니어도 월세 상당액을 부당이득으로 돌려줘야 하고, 이 금액은 통상 돌려받을 보증금에서 공제됩니다.
계약이 정말 끝났는지부터 확인해야 하는 이유
이 글의 전제는 '임대차가 끝났다'입니다. 그런데 계약서의 만료일이 지났다고 모두 끝난 것은 아닙니다. 주택임대차에서는 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에, 임차인이 만료 2개월 전까지 각각 갱신하지 않겠다거나 조건을 바꾸겠다고 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다. 이를 묵시적 갱신이라고 하며 주택임대차보호법 제6조가 정한 내용입니다.
묵시적 갱신이 된 뒤에는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(같은 법 제6조의2). 이 경우 종료 시점은 만료일이 아니라 해지 통지 후 3개월이 되는 날입니다. 종료 시점이 곧 보증금 반환 시점이므로, 통지한 날짜가 남는 방식으로 보내 두어야 뒤에 다툼이 생기지 않습니다.
보증금을 못 받았다면 집을 비우지 않아도 불법점유가 아닌가요
동시이행 항변권이란 상대방이 자기 몫을 이행하지 않는 동안 나도 내 몫의 이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 임대차가 끝나면 임차인의 집 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시에 이행해야 하는 관계에 있다는 것이 법원의 확립된 입장입니다.
그래서 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 동안 임차인이 집에 머무는 것은 불법점유가 아닙니다. 임대인이 먼저 비우라고 요구해도 거절할 수 있고, 비우지 않았다는 이유로 이행지체 책임을 지지도 않습니다. 이 권리는 주택임대차보호법상 대항력, 즉 점유와 전입신고를 유지하는 것과 함께 임차인이 보증금을 지키는 기본 수단입니다.
월세를 안 내도 된다는 뜻은 아닙니다
흔한 오해가 여기서 생깁니다. 동시이행은 '비우지 않아도 된다'는 권리일 뿐 '공짜로 써도 된다'는 권리가 아닙니다.
부당이득이란 법률상 원인 없이 남의 재산으로 이익을 얻고 그만큼 상대에게 손해를 입힌 경우, 그 이익을 돌려주어야 한다는 제도입니다(민법 제741조). 법원은 계약이 끝난 뒤 보증금을 못 받아 계속 점유하더라도, 그 집을 실제로 사용·수익했다면 그 이익에 해당하는 차임 상당액을 반환해야 한다고 봅니다. 반대로 점유만 남아 있을 뿐 실제로 쓰지 않았다면 얻은 이익이 없으므로 반환할 것도 없습니다.
법적 성격도 다릅니다. 계약 중의 월세는 계약상 채무라서 연체가 쌓이면 해지 사유가 되지만, 종료 후의 차임 상당액은 부당이득 반환 의무입니다. 임대인이 '월세를 계속 내라'고 말하더라도 근거는 계약이 아니라 부당이득이라는 점이 다릅니다.
상황별로 결론은 이렇게 갈립니다
| 상황 | 차임 상당액 부담 | 갈리는 기준 |
|---|---|---|
| 만료 후 그대로 살며 보증금 반환을 요구하는 중 | 부담함, 통상 보증금에서 공제 | 실제 사용·수익 여부 |
| 짐만 일부 두고 실제로는 쓰지 않는 중 | 부담이 없다고 보는 흐름 | 열쇠 반납 여부, 사용하지 않았다는 입증 |
| 임대인이 보증금 전액을 실제로 내어 주겠다고 제공했는데도 거주 | 차임 상당 손해배상 책임이 생길 수 있음 | 임대인의 이행 제공이 실제로 있었는지 |
| 묵시적 갱신 후 해지 통지 3개월 이내 | 계약상 월세를 계속 내야 함 | 아직 임대차가 유지 중 |
세 번째 줄이 특히 중요합니다. 임대인이 보증금을 현실적으로 제공하면 임차인의 동시이행 항변은 힘을 잃고, 그때부터 계속 점유하면 임차인이 인도 지체에 빠진 것으로 평가될 수 있습니다. 보증금을 주겠다는 말만 했는지, 실제로 돈이 준비되어 제공되었는지는 사안마다 따져 봐야 합니다.
실제 금액은 어떻게 계산되나요
가정을 하나 세워 보겠습니다. 보증금 1억 원, 월세 50만 원인 집에서 계약이 끝난 뒤 임차인이 6개월을 더 살았고 임대인은 보증금을 돌려주지 않았다고 해 봅니다. 사용이익을 약정 월세 수준으로 보면 50만 원 × 6개월 = 300만 원입니다. 임대차 종료 후 집을 돌려줄 때까지 생긴 차임 상당 채무는 보증금에서 당연히 공제되는 것으로 보므로, 돌려받을 금액은 1억 원에서 300만 원을 뺀 9,700만 원이 됩니다. 이미 그 기간의 월세를 냈다면 낸 만큼은 빼고 계산합니다.
전세처럼 약정 월세가 없는 경우에는 기준이 애매합니다. 어떤 금액을 사용이익으로 볼지, 임대인이 보증금을 쥐고 있어 얻는 이자 상당 이익을 함께 따질지는 사안에 따라 다툼이 됩니다. 이 부분은 계약 내용과 주변 시세를 놓고 개별 검토가 필요합니다.
정리하면 점유를 이어갈지 정할 때 비교할 것은 두 가지입니다.
월세 부담은 숫자로 정리되지만, 대항력 상실은 되돌리기 어렵다는 점이 두 위험의 차이입니다.
이런 사정이 있으면 변호사와 상의할 시점
종료 시점 자체가 다투어질 때가 대표적입니다. 묵시적 갱신인지, 갱신요구권이 행사되었는지에 따라 월세 의무와 반환 시기가 모두 달라집니다. 연체한 월세가 있어 공제 범위가 쟁점이 될 때, 전세라서 사용이익을 어떻게 산정할지 다툼이 생길 때, 임대인이 보증금 제공을 주장하며 먼저 명도를 청구해 올 때도 서류를 놓고 개별 검토가 필요합니다. 임대인이 연락되지 않거나 집의 소유자가 바뀐 경우도 마찬가지입니다.
전남에서 임대차·보증금 사건을 상담하신다면 법무법인 양영앤정훈의 김정웅 변호사와 계약서, 통지 내역, 계좌 기록, 점유 현황을 함께 보고 점유를 유지할지, 임차권등기와 반환 소송을 어떤 순서로 갈지 정할 수 있습니다. 같은 보증금 미반환이라도 종료일, 점유 방식, 보증금 제공 여부에 따라 결론이 달라지므로 어느 쪽에 해당하는지부터 확인하시길 권합니다.
자주 묻는 질문
보증금 못 받았는데 월세는 계속 내야 하나요
계약이 정상적으로 끝났다면 계약상 월세는 아니지만, 그 집을 실제로 쓰고 있다면 차임 상당액을 부당이득으로 돌려줘야 합니다. 이 금액은 통상 돌려받을 보증금에서 공제되는 방식으로 정리됩니다. 묵시적 갱신 상태라면 아직 임대차가 유지 중이므로 월세를 계속 내야 합니다.
보증금을 안 줬는데 집주인이 집부터 비우라고 하면 안 나가도 되나요
보증금 반환과 집 인도는 동시에 이행해야 하므로 보증금을 받지 못한 동안 비우지 않아도 불법점유가 아닙니다. 다만 임대인이 보증금 전액을 실제로 제공했는데도 계속 거주하면 임차인의 지체 책임이 문제될 수 있습니다.
계약 끝나고 보증금 받기 전에 이사 가면 대항력은 어떻게 되나요
대항력은 점유와 전입신고를 유지하는 동안 인정되므로 먼저 이사하면 사라집니다. 이사가 불가피하다면 임차권등기명령으로 등기를 마친 뒤 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
전세인데도 월세 상당 부당이득을 내야 하나요
약정 월세가 없어도 사용·수익한 이익이 있으면 부당이득이 문제될 수 있습니다. 다만 금액을 어떻게 산정할지는 시세와 보증금 운용 이익 등을 놓고 사안별로 다투어지므로 계약 내용을 보고 판단해야 합니다.
2026년 11월 1일 기준 법령과 실무를 바탕으로 한 일반 정보입니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
