목차
1. 사건 배경 — 월세·관리비 공제했다가 횡령 피의자가 된 임대인
2. 이 사건의 핵심 법적 쟁점
3. 변호사가 선택한 전략과 그 이유
4. 결과와 판결의 의미
5. 이런 상황이라면 반드시 알아야 할 것들
6. 임대차 횡령 관련 핵심 법률 정리
7. 변호사 선택 시 꼭 확인해야 할 사항
8. 자주 묻는 질문 (FAQ)
사건 배경 — 월세·관리비 공제했다가 횡령 피의자가 된 임대인
"보증금에서 밀린 월세랑 관리비 빼고 돌려줬을 뿐인데, 횡령으로 고소당했습니다."
임대차 관계에서 한 번쯤 겪을 수 있는 상황입니다. 의뢰인은 계약 종료 후 미납 월세와 관리비를 보증금에서 공제하고 나머지를 반환했습니다. 당연히 할 수 있는 정산이라고 생각했는데, 상대방은 경찰서에 횡령 고소장을 접수했습니다.
민사로 해결할 수 있는 분쟁을 형사 고소로 압박하는 방식은 임대차 분쟁에서 드물지 않습니다. 고소를 당한 쪽은 "이게 왜 횡령이지?"라는 당혹감과 함께 수사기관 출석이라는 현실적 부담을 떠안게 됩니다. 제가 이 사건을 맡았을 때 의뢰인은 이미 경찰 조사 일정을 통보받은 상태였습니다.
이 사건의 핵심 법적 쟁점
보증금은 '맡아두는 돈'이 아니다
횡령죄(형법 제355조 제1항)는 타인의 재물을 보관하는 자가 그 재물을 횡령하거나 반환을 거부할 때 성립합니다. 핵심은 '타인의 재물을 보관'한다는 점입니다.
그런데 임대차 보증금은 구조가 다릅니다. 임차인이 보증금을 지급하는 순간, 그 돈의 소유권은 임대인에게 이전됩니다. 임대인은 계약 종료 시 같은 금액을 돌려줄 채무를 부담하는 것이지, 타인의 돈을 보관하는 수탁자가 아닙니다. 따라서 보증금을 제때 반환하지 않았다고 해서 곧바로 횡령이 되지는 않습니다. 대부분은 민법상 채무불이행, 즉 민사 분쟁에 해당합니다.
그렇다면 언제 횡령이 될 수 있는가
문제는 공제 금액의 근거가 객관적으로 입증되지 않을 때입니다. 수사기관은 "돌려주지 않았다"는 사실보다 "돌려줄 생각이 있었는가", 즉 불법영득의사(자기 것으로 삼으려는 의도)가 있었는지를 봅니다. 공제 근거가 불명확하거나, 계산 과정이 일방적이거나, "내 마음에 안 들어서 안 줬다"는 식의 표현이 나오면 형사 책임으로 비화할 수 있습니다.
변호사가 선택한 전략과 그 이유
공제 금액의 객관적 근거 재구성
제가 가장 먼저 한 작업은 의뢰인이 공제한 금액이 계약서·통장 내역·문자 기록으로 뒷받침되는지 확인하는 것이었습니다. 미납 월세는 계좌 이체 내역으로, 관리비 미납은 관리사무소 고지서로, 무단 점유 기간은 명도 일자 관련 문자와 내용증명으로 각각 근거를 정리했습니다.
진술 방향 설정 — '반환 의사'를 명확히
경찰 조사에서 가장 위험한 표현은 "돌려줄 생각이 없었다", "그 돈은 내 돈이라고 생각했다" 같은 말입니다. 이런 표현은 불법영득의사로 해석될 소지가 큽니다. 저는 의뢰인이 조사 전 진술 방향을 명확히 이해하도록 준비했습니다. 공제 계산 과정을 차분히 설명하고, 잔여 보증금은 이미 반환했다는 사실을 계좌 기록으로 제시하는 방식으로 대응했습니다.
민사 분쟁 영역임을 수사기관에 적극 주장
보증금 정산 분쟁은 민법 제618조 이하의 임대차 관계에서 발생하는 채권·채무 문제입니다. 수사기관에 이 사건이 형사 처벌 대상이 아닌 민사 분쟁임을 법리적으로 정리한 의견서를 제출했고, 공제 금액의 합리성을 수치로 제시했습니다.
결과와 판결의 의미
수사 결과 불기소(혐의없음) 처분을 받았습니다. 수사기관은 임대인이 공제한 금액에 객관적 근거가 있고, 잔여 보증금을 실제로 반환했으며, 불법영득의사를 인정할 증거가 없다고 판단했습니다.
이 결과가 의미 있는 이유는, 단순히 "보증금을 안 돌려줬다"는 사실만으로는 횡령죄가 성립하지 않는다는 법리를 실제 수사 단계에서 관철시켰다는 점입니다. 임대차 분쟁에서 형사 고소는 협상 압박 수단으로 남용되는 경우가 많습니다. 초기에 법리적으로 대응하면 불필요한 형사 절차를 조기에 종결할 수 있습니다.
이런 상황이라면 반드시 알아야 할 것들
임대인이 해야 할 것
임대인이 하지 말아야 할 것
임차인이 알아야 할 것
임대차 횡령 관련 핵심 법률 정리
형법 제355조 제1항 (횡령죄) — 타인의 재물을 보관하는 자가 그 재물을 횡령하거나 반환을 거부한 때 5년 이하 징역 또는 1,500만 원 이하 벌금.
불법영득의사 — 타인의 재물을 자기 것처럼 처분하려는 의도. 횡령죄 성립의 핵심 요건으로, 단순 반환 지연만으로는 인정되지 않는 경향이 있습니다.
민법 제618조 (임대차) — 임대인은 계약 종료 시 보증금 반환 의무를 부담. 공제 사유가 있으면 그 금액을 제외한 나머지를 반환하면 됩니다.
판례 경향 — 법원은 보증금 반환 분쟁을 원칙적으로 민사 문제로 보고, 형사 횡령죄는 불법영득의사가 명백한 경우에만 인정하는 경향이 있습니다.
변호사 선택 시 꼭 확인해야 할 사항
임대차 분쟁에서 형사 고소를 당했다면, 민사와 형사를 동시에 이해하는 변호사가 필요합니다. 민사 채권·채무 구조를 모르면 형사 대응 논리가 약해지고, 형사 절차를 모르면 진술 과정에서 불필요한 위험을 만들 수 있습니다.
상담 시 확인할 사항은 다음과 같습니다. 임대차 관련 형사 사건 처리 경험이 있는지, 경찰 조사 전 진술 준비를 함께 해주는지, 민사와 형사를 병행 대응할 수 있는지를 직접 물어보세요. 저는 이 사건에서 수사 단계부터 개입해 불기소 처분까지 이끌었습니다. 기소 이후보다 수사 초기 대응이 결과를 좌우하는 경우가 많습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 보증금에서 월세를 공제하고 나머지만 돌려줬는데 횡령죄가 되나요?
A. 공제 근거가 객관적으로 입증된다면 횡령죄가 성립하기 어렵습니다. 미납 월세·관리비는 계약서와 이체 내역으로 근거를 남겨두는 것이 중요합니다. 근거 없이 일방적으로 공제했다면 형사 문제로 비화할 수 있습니다.
Q. 임차인이 무단 점유한 기간의 사용료를 보증금에서 뺐는데 문제가 되나요?
A. 무단 점유 기간에 대한 사용료 공제는 민법상 인정될 수 있습니다. 다만 공제 금액 산정 근거(계약상 월세 기준, 점유 기간 등)를 명확히 해두지 않으면 분쟁이 생길 수 있습니다.
Q. 경찰 조사에서 어떤 말을 하면 안 되나요?
A. "돌려줄 생각이 없었다", "그 돈은 내 돈이라고 생각했다", "갚아줄 이유가 없다" 같은 표현은 불법영득의사로 해석될 수 있어 절대 피해야 합니다. 조사 전 반드시 변호사와 진술 방향을 협의하세요.
Q. 보증금을 못 받은 임차인 입장에서 횡령 고소가 효과적인가요?
A. 보증금 반환 분쟁은 원칙적으로 민사 문제입니다. 횡령 고소는 협상 압박 수단이 될 수 있지만, 임대인에게 공제 근거가 있다면 고소가 기각될 가능성이 높습니다. 임차권등기명령이나 보증금반환청구 소송이 더 실효적인 경우가 많습니다.
Q. 횡령 고소를 당하면 무조건 전과가 생기나요?
A. 고소가 접수됐다고 바로 전과가 생기는 것은 아닙니다. 수사 후 불기소 처분을 받으면 전과 기록이 남지 않습니다. 초기 대응을 잘하면 수사 단계에서 사건을 종결할 수 있습니다.
Q. 임대차 횡령 사건에서 변호사 선임이 꼭 필요한가요?
A. 경찰 조사 전 진술 준비, 공제 근거 정리, 수사기관에 대한 법리 의견 제출 등은 혼자 하기 어렵습니다. 특히 진술 과정에서 한 마디가 결과를 바꾸는 경우가 많아, 조사 통보를 받은 즉시 변호사와 상담하는 것을 권합니다.
마치며
보증금 정산 과정에서 횡령 고소를 당했다면, 먼저 침착하게 공제 근거를 정리하세요. 대부분의 임대차 보증금 분쟁은 형사가 아닌 민사 문제입니다. 그러나 수사 단계에서 잘못된 진술 하나가 불필요한 형사 책임으로 이어질 수 있습니다.
비슷한 상황에 처해 있다면 혼자 고민하지 마세요. 경찰 조사 일정을 받기 전에, 혹은 받은 직후에 변호사와 상담하는 것이 가장 현명한 첫 번째 선택입니다.
본 콘텐츠는 AI 법률 플랫폼 macdee(맥디)의 검토를 거쳐 변호사의 실제 업무사례로 인증된 콘텐츠입니다.
