임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 이미 갖춘 대항력과 우선변제권을 이사 후에도 유지하는 제도입니다. 임대인 동의 없이 신청할 수 있지만 이것만으로 경매는 할 수 없고, 보증금 반환 판결 같은 집행권원이 따로 필요합니다. 전세권설정등기는 소유자와 계약해 등기해야 하는 대신, 존속기간이 끝나고도 전세금이 반환되지 않으면 판결 없이 경매를 청구할 수 있습니다. 계약이 이미 끝났다면 임차권등기명령과 반환 소송이 현실적인 경로이고, 계약 중이고 임대인이 협조한다면 전세권 설정을 검토할 수 있습니다.
두 제도는 각각 무엇을 지키는 장치인가요
임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청해, 그 집 등기부에 임차권이 있다는 사실을 올리는 제도입니다(주택임대차보호법). 핵심은 이사를 나가거나 주민등록을 옮겨도, 이미 갖춘 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다는 점입니다. 새 권리를 만들어 주는 것이 아니라 기존 권리의 자리를 지켜 주는 장치입니다.
여기서 대항력은 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 임차권을 주장할 수 있는 힘이고, 우선변제권은 경매에서 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 배당받는 권리입니다. 전입신고와 점유, 확정일자를 갖춘 시점부터 생깁니다.
전세권설정등기는 성격이 다릅니다. 집 소유자와 전세권 설정 계약을 맺고 등기해서 민법상 물권인 전세권을 얻는 것입니다. 전세권자는 전세권설정자가 전세금 반환을 미루면 경매를 청구할 수 있습니다(민법 제318조). 판결을 먼저 받지 않아도 되는 이유가 여기에 있습니다.
한눈에 비교하면 어디서 갈리나요
| 구분 | 임차권등기명령 | 전세권설정등기 |
|---|---|---|
| 할 수 있는 때 | 임대차 종료 후 보증금을 못 받은 상태 | 계약 중 소유자가 응할 때 |
| 임대인 동의 | 필요 없음, 법원에 단독 신청 | 필요함, 소유자와 함께 등기 |
| 권리의 성격 | 기존 대항력·우선변제권의 유지 | 전세권이라는 물권의 새 취득 |
| 경매 신청 | 바로는 불가, 판결 등이 먼저 필요 | 존속기간 만료 후 반환 지연 시 가능 |
| 순위의 기준 | 대항력·확정일자를 갖춘 원래 시점 | 전세권 등기가 접수된 시점 |
표에서 가장 자주 오해되는 행은 경매 신청입니다. 임차권등기를 했으니 곧바로 경매로 돈을 받을 수 있다고 생각하기 쉬운데, 그렇지 않습니다.
임차권등기를 했는데 왜 바로 경매를 못 하나요
임차권등기는 집행권원이 아니기 때문입니다. 집행권원이란 강제집행을 할 수 있는 근거가 되는 판결문, 확정된 지급명령 같은 문서를 말합니다. 임차권등기는 등기부에 권리를 드러내고 순위를 지킬 뿐, 임대인에게 돈을 내라는 판단은 담고 있지 않습니다. 보증금을 받으려면 반환 청구 소송에서 판결을 받고, 그 판결로 강제경매를 신청하는 순서를 밟아야 합니다.
임차권등기가 순위를 높여 주는 것도 아닙니다. 가정해 보겠습니다. 보증금 2억 원인 집이 경매에서 3억 원에 낙찰됐고, 임차인보다 앞선 순위의 근저당이 2억 원이라고 합시다. 경매비용을 빼기 전 단순 계산으로 임차인 몫은 1억 원 안팎이고, 나머지 1억 원은 배당에서 부족해집니다. 임차권등기가 있어도 이 순위는 달라지지 않습니다. 등기가 지켜 주는 것은 어디까지나 원래 갖고 있던 순위입니다.
전세권설정등기는 언제 쓸 수 있고 어디서 막히나요
전세권은 소유자의 협조가 있어야 만들 수 있습니다. 등기는 소유자와 함께 신청하기 때문에, 계약이 끝난 뒤 보증금을 못 받는 상황에서 뒤늦게 설정해 달라고 해도 임대인이 응하지 않으면 길이 막힙니다. 계약서에 전세권 설정을 해 주기로 한 약정이 있는지가 첫 번째 확인 사항입니다.
두 번째는 순위입니다. 전세권의 순위는 등기가 접수된 때를 기준으로 정해지므로, 이미 근저당이 잡혀 있는 집에 뒤늦게 설정하면 그 근저당보다 뒤입니다. 세 번째는 시기입니다. 전세권 존속기간 중에는 전세금 반환을 청구하거나 경매를 신청할 수 없고, 기간이 끝나야 합니다. 건물의 일부에만 전세권을 설정한 경우에는 경매 신청 방식에 제약이 따를 수 있어 개별 검토가 필요합니다.
전세권 설정에는 등기 절차와 그에 따른 비용 부담도 있습니다. 소유자가 응해 주더라도 그 부담을 누가 질지 미리 정해 두어야 합니다.
내 상황에서는 무엇부터 해야 하나요
계약이 끝났는지부터 가려야 합니다. 갱신되어 계속 이어지는 임대차라면 임차인이 해지를 통지하고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 계약이 끝납니다. 종료 전에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
계약이 끝나고 보증금을 못 받는 상황이라면 통상 다음 순서로 진행합니다.
가장 흔한 실수는 등기가 올라간 것을 확인하기 전에 이사하거나 전입신고를 옮기는 것입니다. 이 경우 대항력과 우선변제권을 잃을 위험이 큽니다. 임차권등기 집행에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있으니 영수증은 남겨 두는 편이 좋습니다.
이런 사정이 있으면 변호사와 상의할 시점입니다
전입신고를 늦게 했거나 확정일자를 받지 못한 경우처럼 대항력과 우선변제권이 온전한지 불분명하면 개별 검토가 필요합니다. 집이 이미 경매에 넘어갔거나 선순위 채권 규모를 가늠하기 어려울 때, 중간에 집주인이 바뀌었을 때, 건물 일부에만 전세권이 설정되어 있을 때도 마찬가지입니다. 이런 사정에서는 어느 제도를 먼저 쓰느냐에 따라 받을 수 있는 금액이 달라질 수 있습니다.
전남에서 임대차 보증금 분쟁을 다루는 법무법인 양영앤정훈의 김정웅 변호사는 계약서와 등기부, 배당 가능성을 함께 놓고 두 제도 중 무엇이 맞는지부터 가려 봅니다. 서류를 모아 두고 상담하시면 순위 계산과 절차 순서를 구체적으로 짚을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
임차권등기명령 신청하면 바로 이사해도 되나요?
신청만으로는 안 되고, 등기부등본에 임차권등기가 실제로 기입된 것을 확인한 뒤에 이사해야 합니다. 그 전에 짐을 빼거나 전입신고를 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 위험이 있습니다.
임차권등기만 해 두면 경매로 보증금을 받을 수 있나요?
받을 수 없습니다. 임차권등기는 권리의 순위를 지키는 장치이고 집행권원이 아니어서, 보증금 반환 소송으로 판결을 받은 뒤 그 판결로 강제경매를 신청해야 합니다.
계약 기간 중에 전세권설정등기를 해 달라고 하면 집주인이 꼭 응해야 하나요?
계약서에 전세권 설정을 해 주기로 한 약정이 없다면 응할 의무를 인정하기 어렵습니다. 등기는 소유자와 함께 신청하는 절차라서, 약정이 있는지가 먼저 확인할 부분입니다.
임차권등기명령 비용은 집주인에게 받을 수 있나요?
임차권등기명령 집행에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 다만 임대인이 임의로 주지 않으면 별도로 청구해야 하므로 영수증과 납부 내역을 보관해 두어야 합니다.
2026년 10월 30일 기준 법령과 실무를 바탕으로 한 일반 정보입니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
