사건 개요
공사를 마쳤는데 도급인이 지체상금 3억 원을 청구해 오는 상황, 건설 현장에서 생각보다 자주 벌어집니다. \"실제로 손해가 그만큼 났느냐\"고 따져보고 싶지만, 계약상 준공이 늦어진 것은 사실입니다. \"법원 가면 절반은 깎아주지 않느냐\"는 말도 들립니다.
결론부터 말씀드리겠습니다. 그렇게 단순하지 않습니다. 지체상금은 건설 도급계약에서 수급인에게 가장 위험한 조항 중 하나이고, 막연한 기대로 대응하다가 예상보다 훨씬 큰 손실을 부담하게 되는 경우가 생각보다 훨씬 많습니다.
---
지체상금이 도급인에게 얼마나 강력한 무기인가
지체상금의 가장 핵심적인 특징은 도급인이 실제 손해를 증명하지 않아도 된다는 점입니다.
일반적인 손해배상 청구는 손해의 발생, 손해의 범위, 행위와 손해 사이의 인과관계를 모두 입증해야 합니다. 공사 지연으로 발생한 손해를 구체적으로 입증하는 것이 실무에서 얼마나 어려운지 생각해 보십시오. 분양 손실이 얼마인지, 금융비용이 얼마나 늘었는지, 기회비용이 얼마인지를 각각 숫자로 특정해 법원에 인정받는 과정은 매우 복잡하고 불확실합니다.
그런데 지체상금은 다릅니다. 계약서에 \"공사금액의 0.1%를 1일 지급한다\"고 약정해 두면, 준공기한을 초과한 사실만 증명하면 됩니다. 실제로 도급인에게 그만큼의 손해가 발생했는지와 무관하게 청구가 가능합니다. 분양 일정이나 금융 약정이 중요한 개발사업에서 지체상금이 리스크 관리의 핵심 수단으로 기능하는 이유가 바로 이것입니다.
---
핵심 쟁점 — 감액은 가능한가
법원은 지체상금을 손해배상액의 예정으로 봅니다. 실제 손해가 얼마인지와 무관하게 당사자가 미리 합의해 둔 손해액이라는 의미입니다. 민법 제398조는 법원이 부당하게 과다한 경우 이를 감액할 수 있다고 규정합니다.
여기서 많은 분이 \"법원 가면 깎아준다\"는 기대를 갖게 됩니다. 그런데 이 감액 요건이 생각보다 훨씬 엄격합니다.
대법원은 손해배상 예정액이 부당하게 과다한지 여부를 판단할 때 채권자와 채무자의 경제적 지위, 계약의 목적과 내용, 지체상금 약정 경위, 채무자의 귀책 정도, 예상 손해의 크기, 약정 비율의 수준을 종합적으로 고려합니다.
이 모든 사정을 종합해서 지체상금이 공평을 잃은 결과를 초래한다고 인정되는 경우에만 감액이 가능합니다. 단순히 금액이 크다는 이유로는 감액이 되지 않습니다. 형평에 반하는 수준이어야 합니다. \"법원 가면 절반은 깎인다\"는 기대가 실무에서 빗나가는 이유가 바로 이것입니다.
---
변호 전략 — 기록이 없으면 싸울 수 없습니다
지체상금 분쟁에서 수급인이 패소하는 가장 흔한 이유는 법리를 몰라서가 아닙니다. 기록이 없기 때문입니다.
공사 지연의 귀책사유가 도급인에게 있거나 불가항력적 사정이 있었다면 그 기간만큼은 지체상금 산정에서 제외될 수 있습니다. 설계 변경, 도급인의 기성금 지급 지연, 인허가 지연, 기상 악화, 자재 수급 차질이 대표적입니다. 그런데 이 사정을 나중에 소송에서 주장해도, 당시에 도급인에게 서면으로 통지한 기록이 없으면 법원에서 인정받기 어렵습니다.
사정이 발생한 즉시, 서면으로, 구체적으로 통지해 두는 것이 수억 원 손실을 막는 가장 확실한 수단입니다. 현장 담당자끼리 구두로 \"이번 달 좀 어렵겠다\" 정도의 이야기를 나눈 것은 아무런 법적 의미가 없습니다.
공기 연장 합의도 반드시 서면으로 남겨야 합니다. 도급인과 구두로 공기 연장을 합의했더라도 서면 기록이 없으면 상대방이 부인하면 그만입니다. \"그런 합의를 한 적 없다\"는 주장 앞에서 구두 합의는 무력해집니다.
---
판결 결과 — 소송에서 실제로 다투는 세 가지
지체상금 분쟁이 소송으로 가면 세 가지 쟁점이 핵심이 됩니다.
첫 번째는 공사 지연의 귀책사유입니다. 지연이 수급인만의 귀책으로 발생했는지, 도급인의 귀책이 섞여 있는지를 다툽니다. 도급인 측 사정이 포함된 기간은 지체상금 산정에서 제외될 수 있습니다. 당시의 서면 통지 기록이 없으면 수급인이 불리합니다.
두 번째는 공기 연장 합의의 존재 여부입니다. 구두로 연장을 합의했다는 수급인의 주장과 그런 합의는 없었다는 도급인의 주장이 충돌합니다. 서면 기록이 없으면 수급인이 불리합니다.
세 번째는 지체상금의 감액 여부입니다. 앞서 말씀드린 요소들을 종합적으로 검토하는 과정입니다. 감액이 인정되는 경우도 있지만, 그 폭이 기대에 미치지 못하는 경우가 훨씬 많습니다.
세 가지 쟁점 모두에서 사전 기록이 결과를 만든다는 공통점이 있습니다.
---
법률 해설 — 도급인이라면 계약 단계가 더 중요합니다
도급인 입장에서는 지체상금 비율 설정이 계약 단계의 가장 중요한 결정 중 하나입니다.
비율이 너무 낮으면 공사 지연을 억제하는 효과가 없습니다. 수급인 입장에서 지체상금보다 공기 단축 비용을 절감하는 것이 더 이익이 되는 상황이 만들어질 수 있습니다. 반대로 비율이 지나치게 높으면 수급인 측에서 부당하게 과다하다는 감액 주장을 제기해 분쟁이 길어집니다.
공기 연장 사유도 계약서에 구체적으로 정해두어야 합니다. 어떤 사정이 발생했을 때 공기가 연장되는지를 명확히 규정하지 않으면, 수급인이 온갖 사정을 공기 연장 근거로 주장해 지체상금 산정 자체가 분쟁의 대상이 됩니다. 명확한 계약이 분쟁을 막는 가장 확실한 방법입니다.
현장에서 당연하게 진행되는 일들이 기록 없이 지나가는 순간, 나중에 수억 원 분쟁으로 돌아옵니다. 지연 사정이 생겼을 때 그날 바로 서면 통지를 보내는 것, 합의가 이루어졌을 때 반드시 문서로 남기는 것. 이 두 가지 습관이 지체상금 분쟁에서 수급인을 지키는 가장 강력한 방어막입니다.
---
자주 묻는 질문
Q. 지체상금이 3억 원인데, 법원에서 절반은 깎아주지 않나요?
A. 단순히 금액이 크다는 이유만으로는 감액이 되지 않습니다. 대법원은 채권자·채무자의 경제적 지위, 계약 목적, 귀책 정도, 예상 손해 규모 등을 종합적으로 고려해 형평에 반하는 수준일 때만 감액을 인정합니다. 감액이 인정되더라도 그 폭이 기대에 미치지 못하는 경우가 훨씬 많습니다.
Q. 도급인의 귀책으로 공사가 늦어진 부분이 있는데, 지체상금에서 제외할 수 있나요?
A. 도급인의 귀책사유나 불가항력적 사정이 있었던 기간은 지체상금 산정에서 제외될 수 있습니다. 다만 이를 인정받으려면 당시에 도급인에게 서면으로 통지한 기록이 있어야 합니다. 구두로 이야기를 나눈 것은 법적으로 의미가 없습니다.
Q. 도급인과 구두로 공기 연장을 합의했는데, 지금 도급인이 부인하고 있습니다. 어떻게 해야 하나요?
A. 서면 기록이 없는 구두 합의는 상대방이 부인하면 입증이 매우 어렵습니다. 카카오톡 메시지, 이메일, 회의록 등 간접적인 기록이라도 있다면 적극적으로 활용해야 합니다. 이 상황에서는 빠른 시일 내에 법률 전문가와 상담해 증거 확보 방안을 검토하시는 것이 중요합니다.
---
마무리
지체상금 분쟁은 공사가 끝난 뒤에 시작되지만, 결과는 공사가 진행되는 동안 만들어집니다. 지연 사정이 발생했을 때 즉시 서면 통지를 보내고, 합의 내용을 반드시 문서로 남기는 것. 이 두 가지가 수억 원 분쟁을 막는 핵심입니다.
지체상금 청구를 받으셨거나, 계약 단계에서 지체상금 조항을 검토해야 하는 상황이라면 구체적인 사실관계를 바탕으로 한 법률 상담을 받아보시기 바랍니다.
본 콘텐츠는 AI 법률 플랫폼 macdee(맥디)의 검토를 거쳐 변호사의 실제 업무사례로 인증된 콘텐츠입니다.
