사건 개요
공익사업으로 토지의 일부가 수용될 때, 남겨진 잔여지의 가치가 하락하는 경우가 있습니다. 이번에 소개할 사례는 도로 사업으로 인해 의뢰인의 토지 절반 이상이 수용되면서 잔여지의 형상이 불리하게 변한 경우입니다.
수용 이후 남은 토지는 좁고 길쭉한 모양이 되어 건물을 짓기 어려워졌고, 활용 가능성도 크게 떨어졌습니다. 저희는 이 잔여지 가치 하락에 대한 보상을 청구하여 결과적으로 3억 원 이상의 추가 보상금을 받아낼 수 있었습니다.
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핵심 쟁점
잔여지 가치 하락에 따른 손실은 크게 두 가지로 나뉩니다.
첫째, 수용 손실입니다. 일부 토지의 취득 또는 사용으로 인해 잔여지에 직접적으로 발생한 가격 하락입니다. 획지 조건이나 접근성 등 가격 형성 요인이 변화하면서 발생하는 손실이 여기에 해당합니다.
둘째, 사업 손실입니다. 취득된 토지에서 공익사업이 진행됨으로써 토지 이용에 제약이 생기거나, 설치되는 시설의 형태·구조·사용 방식에 기인하여 발생하는 손실입니다.
서울고등법원(2016누57535 판결 등)은 이 두 가지 손실 유형을 명확히 구분하고 있으며, 대법원 역시 같은 취지에서 \"토지 일부의 취득 또는 사용으로 인해 발생한 다양한 손실\"을 인정하고 있습니다(대법원 2010두23419 판결 참조). 이 손실에는 수용재결 당시의 현황 가치 외에도 장래 이용 가능성, 거래 용이성 등에 의한 사용가치 및 교환가치 하락까지 모두 포함됩니다.
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변호 전략
사업시행자는 \"도로 폭이 넓어져 오히려 토지 가치가 상승한다\"고 주장하며 잔여지 가치 하락 보상을 거부했습니다.
저희는 토지보상법 제66조를 근거로 반박했습니다. 도로 사업으로 발생한 개발이익은 잔여지 가치 하락 보상 산정에 영향을 미칠 수 없다는 점을 명확히 제시한 것입니다. 사업시행자의 주장처럼 개발이익을 보상액에서 공제하는 것은 법적으로 허용되지 않습니다.
이 주장이 받아들여지면서 저희 의뢰인의 청구가 인정되었습니다.
감정 단계에서의 대응도 핵심이었습니다. 잔여지 가치 하락 보상에서는 감정평가가 보상액을 결정하는 가장 중요한 요소입니다. 감정평가사와 동일한 관점에서 사건을 바라보고, 논리적으로 설득하는 과정이 보상 수준을 크게 좌우합니다. 이 부분에서 법률 전문가의 조력이 실질적인 차이를 만들어냅니다.
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판결 결과
의뢰인은 잔여지 가치 하락에 대한 손실보상 청구를 통해 3억 원 이상의 추가 보상금을 지급받았습니다.
사업시행자의 개발이익 공제 주장은 받아들여지지 않았고, 잔여지의 형상 불리화 및 활용 가능성 저하가 보상 사유로 인정되었습니다.
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법률 해설
잔여지 보상은 크게 두 가지 방식으로 청구할 수 있습니다.
잔여지 수용 보상은 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다는 점을 입증해야 하는데, 그 요건이 까다롭습니다.
반면 잔여지 가치 하락 보상은 토지의 특성이 변해 가치가 하락했다는 사실만 입증하면 되므로 상대적으로 접근이 수월합니다. 이번 사례처럼 형상이 불리하게 변하거나 활용 가능성이 떨어진 경우라면 충분히 청구 근거가 됩니다.
관련 법적 근거는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(공익사업법) 및 동법 시행령·시행규칙에 규정되어 있습니다. 보상액은 수용 전후의 토지 가치 비교, 잔여지의 활용 가능성, 경제적 가치 등을 종합적으로 고려하여 감정평가를 통해 산정됩니다.
한 가지 반드시 유의할 점은, 잔여지 보상 청구에는 청구 기한이 있다는 것입니다. 수용재결이 이루어진 후 일정 기간 내에 청구하지 않으면 권리를 잃을 수 있으므로 가능한 한 빨리 대응하는 것이 중요합니다.
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자주 묻는 질문
Q. 잔여지 가치 하락 보상과 잔여지 수용 보상은 어떻게 다른가요?
잔여지 수용 보상은 잔여지를 종래 목적대로 사용하기 현저히 곤란하다는 점을 입증해야 하므로 요건이 까다롭습니다. 반면 잔여지 가치 하락 보상은 토지 특성이 변해 가치가 하락했다는 사실만 입증하면 되어 상대적으로 청구가 수월합니다. 이번 사례처럼 형상이 불리하게 변한 경우라면 가치 하락 보상 청구가 현실적인 선택입니다.
Q. 사업시행자가 도로 개통으로 오히려 땅값이 올랐다고 주장하면 어떻게 되나요?
토지보상법 제66조에 따라 해당 공익사업으로 인한 개발이익은 잔여지 가치 하락 보상 산정 시 고려 대상이 되지 않습니다. 즉, 사업시행자가 개발이익을 이유로 보상액을 줄이거나 거부하는 것은 법적으로 허용되지 않습니다. 이번 사례에서도 이 논리로 사업시행자의 주장을 반박하여 보상을 받아냈습니다.
Q. 잔여지 보상은 언제까지 청구할 수 있나요?
잔여지 보상 청구에는 법정 기한이 있습니다. 수용재결 이후 일정 기간이 지나면 청구권이 소멸할 수 있으므로, 공익사업으로 토지 일부가 수용된 사실을 인지한 즉시 전문가와 상담하는 것이 중요합니다.
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마무리
공익사업으로 토지 일부가 수용된 후 잔여지의 형상이 바뀌거나 활용 가능성이 떨어졌다면, 잔여지 가치 하락에 대한 추가 보상을 청구할 수 있습니다. 이번 사례처럼 적극적으로 대응하면 상당한 금액의 추가 보상금을 받아낼 수 있습니다.
다만 감정평가 단계에서의 전략적 대응과 청구 기한 준수가 결과를 크게 좌우하므로, 토지보상 분야 경험이 풍부한 변호사와 조기에 상담하시길 권합니다. 잔여지 보상과 관련하여 궁금한 점이 있으시면 주저하지 말고 연락해 주시기 바랍니다.
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본 콘텐츠는 AI 법률 플랫폼 macdee(맥디)의 검토를 거쳐 변호사의 실제 업무사례로 인증된 콘텐츠입니다.
