사건 개요
길을 걷다 보면 어렵지 않게 '유치권 행사 중'이라고 쓰인 현수막을 볼 수 있습니다. 공사가 중단된 건물이나, 공사는 완료됐지만 분양·입주가 이뤄지지 않은 건물에 주로 걸려 있죠.
건설업체가 공사를 진행했는데 약속된 대금을 받지 못했을 때 최후의 수단으로 행사할 수 있는 것이 바로 '유치권'입니다. 예를 들어 대규모 아파트 단지를 짓기로 한 시행사가 건설전문업체와 계약을 체결했다고 가정해 보겠습니다. 계약금을 받은 건설업체가 공사에 착수한 뒤 일정에 따라 진행했는데, 시행사가 약속된 중도금이나 잔금을 지급하지 않는다면 건설업체 입장은 무척 난감해집니다.
돈을 받지 못한 상태에서 건물을 넘겨버리면 추후 대금을 받지 못할 가능성이 크기 때문에, 건설업체는 해당 건물을 점거한 채 대금 지급을 요구하게 됩니다. 이때 건설업체가 합법적으로 건물을 점거할 수 있는 근거가 바로 유치권입니다.
유치권이 행사되면 시행사 입장은 무척 난처해집니다. 건물을 활용한 수익사업을 할 수 없게 되고, 유치권 행사 중인 물건을 매수하거나 경매로 낙찰받으려는 사람도 찾기 어렵습니다. 시간이 지날수록 건물 가치는 떨어지고, 결국 시행사가 감당하기 어려운 손실을 떠안게 될 위험이 있습니다. 그래서 시행사 측에서는 밀린 대금을 지불하는 쪽으로 결단을 내리게 됩니다.
건설업체 입장에서는 강력한 협상 수단인 유치권이, 시행사 입장에서는 상당히 부담스러운 사안이 되는 것입니다.
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핵심 쟁점
바로 이 때문에 시행사 측에서 건설업체와 계약할 때 '유치권포기각서'를 요구하는 경우가 있습니다.
유치권포기각서란 말 그대로 '나중에 분쟁이 생겨도 유치권을 행사하지 않겠다'고 약속하는 각서입니다. 법적 효력이 인정되는 형식과 형태로 작성될 경우, 추후 시행사 측이 대금을 지급하지 않아도 건설업체 측에서 유치권을 행사할 수 없게 됩니다.
계약 시 유치권포기각서를 쓰도록 한 뒤 공증까지 받는 경우도 있는데, 공증까지 이뤄진다면 해당 각서의 효력을 부인하기가 무척 어려워집니다.
따라서 건설업체 측에서는 유치권포기각서를 작성하는 일이 없도록 하는 것이 가장 안전합니다. 하지만 갑-을 관계의 현실에서 건설업체가 시행사의 각서 작성 요구를 거절하기란 무척 어렵습니다. 어쩔 수 없이 울며 겨자 먹기로 작성하거나, '유치권포기각서를 내야 은행에서 대출이 나온다, 대출을 받아야 이 사업을 할 수 있다'는 시행사 측 말에 공사 진행을 위해 각서를 써주는 일도 있습니다.
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변호 전략
유치권포기각서를 이미 작성한 상태라면, 가장 먼저 해당 각서가 법적 효력을 인정받을 수 있는 형태와 내용으로 작성되었는지 확인하는 것이 최우선입니다.
간혹 법적 효력이 인정되지 않는 형식으로 작성된 각서도 있기 때문에, 법률 전문가의 조력을 통해 해당 사안을 먼저 확인해 보시는 것이 좋습니다.
각서의 법적 효력을 부인할 수 없는 상황이라면, 시행사 측 대금 미지급에 대한 다른 대응 방법을 찾아야 합니다. 이때 제가 추천드리는 방법은 다음과 같습니다.
공사대금청구소송을 준비하면서, 시행사 명의의 법인 재산에 대해 가압류 및 가처분을 걸어두는 것입니다.
소송 결과가 나오기까지 상당한 시간이 걸리는데, 그 사이 시행사 측이 재산을 은닉하거나 처분하는 상황을 막기 위해 소송 진행 중에 미리 상대방 재산을 묶어두는 것입니다. 일단 재산을 묶어놓으면 보다 안정적으로 소송을 진행할 수 있고, 승소판결을 얻은 뒤 강제집행을 통해 해당 금액을 회수할 수 있습니다.
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판결 결과
유치권포기각서를 작성한 상태에서 단순히 공사대금청구소송만 제기하면 어떻게 될까요? 생각보다 간단하지 않습니다.
시행사 측이 대금을 지급하지 않으면서 법인 명의 재산을 모두 처분하거나 은닉해버린다면, 건설업체가 공사대금청구소송에서 승소판결을 얻더라도 강제집행할 재산이 남아 있지 않게 됩니다. 승소 판결문만 손에 쥔 채 대금을 회수하지 못하는 억울한 상황에 놓일 가능성이 큰 것입니다.
반면 유치권을 행사할 수 있는 상황이었다면 법률 검토 후 곧바로 행사에 돌입할 수 있었을 텐데, 유치권포기각서를 작성해 행사가 불가능한 상황에서는 대응이 훨씬 복잡해집니다. 특히 공사대금이 수십억~수백억 원 규모인 경우, 이 대금을 받지 못해 건설업체의 자금줄이 끊기면서 폐업으로 이어지는 최악의 상황도 발생할 수 있다는 점을 반드시 유의하셔야 합니다.
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법률 해설
유치권(留置權)은 민법 제320조에 근거한 권리로, 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 해당 물건을 유치할 수 있는 권리입니다. 건설 현장에서 공사대금을 받지 못한 건설업체가 가장 강력하게 활용할 수 있는 수단 중 하나입니다.
유치권포기각서는 이 권리를 사전에 포기하겠다는 약정으로, 판례상 일정한 요건을 갖추면 유효한 것으로 인정됩니다. 다만 각서 작성 경위, 내용의 명확성, 강박이나 착오 여부 등에 따라 효력이 부정될 여지도 있습니다.
가압류는 금전채권의 집행을 보전하기 위해 채무자의 재산을 미리 동결하는 절차입니다. 소송 결과가 나오기 전이라도 신청할 수 있으며, 소명자료와 담보 제공을 통해 비교적 신속하게 진행됩니다. 공사대금 분쟁에서 유치권 행사가 어려운 상황이라면, 가압류·가처분을 통한 재산 보전이 사실상 유일한 현실적 대안이 될 수 있습니다.
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자주 묻는 질문
Q. 유치권포기각서를 작성했더라도 효력이 없는 경우가 있나요?
A. 네, 있습니다. 각서가 법적 효력을 갖추려면 작성 주체, 내용의 특정성, 자유로운 의사에 의한 작성 등 여러 요건이 충족되어야 합니다. 강박이나 착오에 의해 작성된 경우, 내용이 지나치게 포괄적이거나 불명확한 경우 등에는 효력이 부정될 수 있습니다. 반드시 부동산 전문변호사를 통해 해당 각서의 효력 여부를 먼저 검토받으시길 권합니다.
Q. 유치권포기각서를 쓴 상태에서 공사대금을 못 받고 있습니다. 지금 당장 무엇을 해야 하나요?
A. 가장 먼저 해야 할 일은 시행사(발주처) 명의의 부동산, 예금채권 등 법인 재산에 대한 가압류 신청을 준비하는 것입니다. 소송이 진행되는 동안 상대방이 재산을 처분·은닉하는 것을 막기 위한 조치입니다. 동시에 공사대금청구소송을 위한 입증자료(계약서, 공사일지, 기성금 지급 내역 등)를 확보해 두셔야 합니다. 시간이 지날수록 불리해질 수 있으니 빠른 대응이 중요합니다.
Q. 공사대금이 수억 원인데 소송으로 전부 받을 수 있나요?
A. 소송에서 승소하더라도 강제집행할 재산이 없으면 실제 회수가 어렵습니다. 그래서 소송 전 또는 소송과 동시에 가압류를 통해 상대방 재산을 미리 묶어두는 것이 핵심입니다. 가압류가 선행되어야 승소 후 실질적인 대금 회수가 가능합니다.
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마무리
유치권포기각서 문제는 단순히 각서 한 장의 문제가 아닙니다. 수십억 원의 공사대금, 나아가 건설업체의 존폐가 걸린 사안일 수 있습니다. 이미 각서를 작성한 상황이라도 포기하지 마시고, 부동산 전문변호사를 통해 각서의 효력 여부를 먼저 확인하고 가압류·가처분 등 가능한 모든 수단을 신속하게 활용하시길 권합니다.
유치권포기각서 작성 후 공사대금 미지급 문제로 어려움을 겪고 계신다면, 부동산 전문변호사와의 상담을 통해 현재 상황에 맞는 대응 전략을 수립하시기 바랍니다.
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본 콘텐츠는 AI 법률 플랫폼 macdee(맥디)의 검토를 거쳐 변호사의 실제 업무사례로 인증된 콘텐츠입니다.
