사건 개요
자정이 넘은 시각, 울면서 걸려온 딸의 전화. \"아빠, 나 전세사기 당한 것 같아.\"
그 순간 저는 느꼈습니다. 이 사기꾼, 사람을 잘못 건드렸다고. 그리고 저는 감정으로 대응하지 않습니다. 법적으로 움직여야 끝낼 수 있는 분야가 바로 이 영역이니까요.
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핵심 쟁점
경찰에 갔더니 \"민사 사건\"이라고 한다면?
전세보증금을 못 받았다고 무작정 경찰서에 가면 보통 이런 말을 듣습니다.
> \"이건 민사예요. 계약서 들고 소송 진행하세요.\"
이 말, 틀리지는 않지만 절반만 맞습니다.
사기죄가 성립하려면 계약 당시의 기망행위가 있었는지를 입증해야 합니다. 단순히 보증금을 못 돌려받았다는 사실만으로는 사기죄가 되지 않아요. 그래서 저는 가장 먼저 이것부터 묻습니다.
> \"계약 당시에 녹음한 거 있어?\"
대화 당사자 간의 녹음은 합법입니다. 중개사나 임대인의 설명을 녹음하는 건 불법이 아니에요.
전세사기 유형 세 가지, 가장 악질은 무자본 갭투자
전세사기는 크게 세 가지 유형으로 나뉩니다.
특히 세 번째 무자본 갭투자 사기는 입증이 어렵지만, 형량도 높고 위법성도 큽니다. 임대인의 다른 집들이 이미 대출에 묶여 있고 보증금만으로 돌려막는 구조라면, 기망의도 입증이 가능합니다. 저는 그 재산 흐름 전체를 추적해서 사기죄 요건을 맞춰나갑니다.
공인중개사도 공범이 될 수 있습니다
녹음을 들어봤더니 공인중개사까지 임대인과 짜고 계약을 유도했다면, 공인중개사 역시 사기 공범으로 형사고소할 수 있습니다. 실제로 이런 사례는 생각보다 많고, 공인중개사법 위반도 함께 적용됩니다.
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변호 전략
형사고소는 '단독'보다 '집단'이 유리합니다
사기죄는 피해 금액에 따라 처벌이 달라집니다. 5억 원 이상이면 특정경제범죄가중처벌법(특경법)이 적용되고, 벌금형 없이 징역 3년 이상입니다.
그래서 저는 피해자 단체고소를 준비합니다. 커뮤니티를 통해 같은 임대인의 피해자를 공개 모집하고, 고소장은 저희가 직접 작성하며, 증거도 일괄 수집해서 경찰에 정리된 형태로 제출합니다. 이 정도 준비가 되면 경찰도 소극적으로 대응하지 않습니다. 수사 각이 제대로 잡힙니다.
민사 준비도 동시에 들어갑니다
① 임차권등기 명령 신청
보증금을 못 받은 상태에서 이사를 해야 한다면, 무조건 '임차권등기'부터입니다. 임차권등기를 하지 않고 이사하면 대항력과 우선변제권을 모두 잃습니다. 실수 한 번으로 보증금을 통째로 날릴 수 있어요.
② 지급명령 또는 본안소송
피의자의 소재가 명확하면 지급명령 신청도 가능합니다. 다만 피의자가 도주하거나 변제 불능 상태라면 지급명령은 무의미하고, 곧바로 본안소송으로 들어갑니다.
③ 가압류 신청과 재산추적
임대인의 계좌번호, 차량, 부동산, 사업자 등록 등을 모두 파악해 재산 가압류를 신청합니다. 사기꾼은 대부분 잠수를 타지만, 소장을 받고 30일 내 답변서를 제출하지 않으면 법원은 '출석 없이 판결'을 내릴 수 있습니다.
④ 판결 후엔 바로 '압류 및 추심'
소송에서 승소했다면 그다음은 실질적인 돈을 받아내는 단계입니다.
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판결 결과
전세사기 사건에서 형사와 민사를 병행하면 결과가 달라집니다.
형사고소만 단독으로 진행하면 수사가 지지부진하거나 민사로 돌려보내는 경우가 많습니다. 반면 피해자를 집단으로 모아 특경법 적용 요건을 갖추고, 동시에 가압류와 임차권등기로 재산을 묶어두면 수사 속도와 회수 가능성이 모두 높아집니다.
냉정하게 말해서, 피해를 입은 후에는 돈을 완전히 되찾는 싸움이 아니라 잃은 걸 최대한 줄이는 싸움이 됩니다. 그렇기에 절차 하나하나가 중요합니다.
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법률 해설
전세사기, 왜 예방이 가장 중요한가
솔직히 말씀드리면, 저도 이런 사건은 힘듭니다. 로펌 대표라 수임료 부담은 다르더라도 시간, 에너지, 감정 소모는 똑같이 듭니다. 잘해봐야 본전인 싸움이에요. 그렇기에 가장 중요한 건 사전에 피하는 것, 결국 예방이 전부입니다.
전세 제도 자체가 사기를 방지하기 어렵게 설계돼 있습니다.
게다가 계약 당사자도, 중개사도 설명을 건너뛰거나 모르는 경우가 태반입니다.
최근에는 시중 은행이 스타트업과 협력해 전세사기 예방 서비스를 시작했다는 기사를 봤습니다. 주소만 입력하면 해당 매물의 위험도, 적정 보증금 수준, 선순위 채권 존재 여부를 자동 분석해주는 앱입니다. AI 기반 리포트가 실제로 꽤 실용적이었어요. 저희가 직접 확인하는 포인트와 상당히 겹치고, 등기부등본 위조 같은 수작업 리스크도 줄여줍니다. 계약 전에 반드시 이런 서비스를 활용해보시길 권합니다.
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자주 묻는 질문
Q. 전세사기로 경찰에 신고하면 바로 수사하나요?
A. 기망의도 입증이 없으면 경찰은 '민사 사건'으로 돌려보냅니다. 계약 당시의 대화, 녹음, 관련 자료가 핵심입니다. 준비 없이 가면 헛걸음이 될 수 있어요.
Q. 보증금을 못 받고 이사하면 어떤 불이익이 있나요?
A. 임차권등기 없이 이사하면 대항력과 우선변제권을 모두 잃습니다. 절대 그냥 이사하지 마세요. 이사 전에 반드시 임차권등기 명령 신청부터 해야 합니다.
Q. 지급명령과 본안소송, 어떤 걸 선택해야 하나요?
A. 임대인의 소재가 명확하고 협조적이라면 지급명령이 빠릅니다. 하지만 대부분의 전세사기 사건에서는 임대인이 잠수를 타기 때문에 결국 본안소송으로 가야 합니다.
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마무리
법은 감정이 아니라 증거와 절차로 움직입니다. 분노는 냉정하게 다스리되, 반드시 끝까지 가야 할 싸움이라는 걸 잊지 마세요.
이 글이 지금 전세사기로 힘드신 분들께 실질적인 도움이 되었으면 합니다. 형사고소부터 임차권등기, 가압류, 민사소송까지 어느 단계에서든 법률 전문가의 조력을 받으시길 권합니다. 끝까지 함께하겠습니다.
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본 콘텐츠는 AI 법률 플랫폼 macdee(맥디)의 검토를 거쳐 변호사의 실제 업무사례로 인증된 콘텐츠입니다.
