이혼할 때 아파트는 한쪽이 단독 소유하고 상대에게 정산금을 주는 방식, 공동 지분으로 두는 방식, 팔아서 대금을 나누는 방식 중 하나로 정리됩니다. 협의가 안 되면 법원이 정산금을 낼 능력, 계속 거주해야 할 사정, 대출 승계 가능성 등을 보고 방법까지 정합니다. 그래서 몫의 비율만큼 중요한 것이 정산금을 실제로 마련할 수 있는지입니다.
재산분할에서 '분할 방법'은 무엇을 정하는 일일까요?
재산분할은 두 단계로 나뉩니다. 먼저 나눌 재산의 범위와 각자의 몫(기여도)을 정하고, 그다음 그 몫을 어떤 방법으로 실제로 건넬지 정합니다. 현금이나 예금은 나누기 쉽지만 아파트는 쪼갤 수 없어서 두 번째 단계에서 분쟁이 커집니다.
민법은 협의가 되지 않을 때 가정법원이 분할의 '액수와 방법'을 정한다고 규정합니다(민법 839조의2). 이 조문이 아파트 사건에 적용되는 이유는, 몫이 같아도 방법에 따라 누가 집에 남고 누가 얼마를 받는지가 달라지기 때문입니다.
세 가지 방식을 먼저 풀어 두겠습니다.
세 방식은 어떤 점에서 갈릴까요?
| 방식 | 내용 | 어울리는 경우 | 걸림돌 |
|---|---|---|---|
| 단독 소유와 정산금 | 한쪽이 집을 갖고 상대에게 금전 지급 | 한쪽이 계속 거주해야 하고 정산금을 마련할 수 있을 때 | 정산금 조달, 대출 명의 정리 |
| 지분 공유 | 각자 지분 등기 | 당장 팔 의사가 없고 공동 소유를 감수할 수 있을 때 | 처분·임대 때마다 합의가 필요하고 분쟁이 이어질 수 있음 |
| 매각 후 대금분할 | 팔아서 대출 상환 후 분배 | 어느 쪽도 정산금을 마련하기 어려울 때 | 매각 시기와 가격, 세금, 거주지 상실 |
지분 공유는 분쟁을 미뤄 둘 뿐 끝내지 못하는 경우가 많아서, 실무에서는 단독 소유와 정산금, 또는 매각 후 분할 중에서 갈리는 일이 흔합니다.
숫자로 보면 정산금은 어떻게 계산될까요?
다음은 이해를 돕기 위한 가정입니다. 아파트 시가가 10억 원이고 담보대출이 4억 원 남았다면 순자산은 6억 원입니다. 다른 재산이 없고 기여도를 5대 5로 본다면 각자 몫은 3억 원이므로, 남편이 아파트를 단독 소유할 때 아내에게 줄 정산금은 3억 원이 됩니다.
다른 재산이 있으면 합산해서 계산합니다. 아내 명의 예금이 1억 원이라면 총재산은 7억 원, 각자 몫은 3억 5천만 원입니다. 남편이 순자산 6억 원의 아파트를 가져가고 아내가 예금 1억 원을 가져가면, 남편이 아내에게 줄 정산금은 2억 5천만 원으로 줄어듭니다.
두 가지는 따로 확인해야 합니다. 기여도가 언제나 5대 5인 것은 아니며 혼인 기간, 재산 형성 과정, 가사와 양육 기여에 따라 달라집니다. 또 소송에서 아파트 가액은 통상 사실심 변론종결 시점의 시가를 기준으로 하고, 시가가 다투어지면 감정평가로 확정하는 경우가 많습니다.
법원은 어떤 방식을 고를까요?
법원은 당사자가 원하는 방식에 그대로 묶이지 않고, 여러 사정을 보고 방법을 정할 수 있습니다. 판단에 영향을 주는 사정은 대체로 다음과 같습니다.
정산금을 낼 능력이 없는데 단독 소유를 인정하면 판결이 종이에 그칠 수 있습니다. 그래서 법원은 소유권이전등기와 정산금 지급을 서로 맞바꾸는 방식으로 정하거나, 지급 시기나 분할 지급을 조정하기도 합니다. 반대로 능력이 충분하고 거주 필요가 분명하면 단독 소유와 정산금 쪽이 선택될 가능성이 커집니다.
합의하거나 판결 받을 때 놓치기 쉬운 점은 무엇일까요?
첫째, 명의가 한쪽에 있다고 그 사람 몫이 전부는 아닙니다. 혼인 중 함께 형성한 재산은 명의와 관계없이 분할 대상이 될 수 있습니다.
둘째, 대출은 이름을 바꾸기로 말로 합의해도 끝나지 않습니다. 대출 채무자를 바꾸려면 은행의 동의가 있어야 하므로, 은행이 거절하면 합의와 달리 이전 채무자의 책임이 남습니다. 대환대출이 가능한지 먼저 확인해야 합니다.
셋째, 세금입니다. 재산분할로 부동산을 넘기거나 팔 때는 양도소득세 쟁점이 생길 수 있고, 1세대 1주택 비과세 같은 요건에 따라 부담이 달라집니다. 분할 방식을 확정하기 전에 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.
넷째, 합의서에 정산금 금액, 지급일, 이전등기 시점, 대출 처리 방법, 이행하지 않을 때의 처리를 구체적으로 적어야 합니다. 협의이혼 후 재산분할은 이혼한 날부터 2년 안에 청구해야 한다는 기한도 함께 기억해 두세요.
이런 사정이 있으면 변호사와 상의할 시점입니다
아파트가 재산의 대부분이고 정산금을 마련할 길이 막막할 때, 상대방이 집을 팔자거나 명의를 먼저 옮기려 할 때, 대출 승계에 은행 동의가 필요한데 협조가 안 될 때는 방식 하나가 결과를 크게 바꿉니다. 혼인 전 재산이나 증여받은 돈이 섞여 있어 가액 계산이 복잡한 경우도 마찬가지입니다.
이런 사안에서는 기여도, 아파트 가액, 정산금 마련 가능성, 대출 구조를 함께 놓고 어떤 방식이 현실적인지 검토해야 합니다. 합의서를 쓰기 전이라면 문구를 먼저 점검해 보시는 편이 나중의 분쟁을 줄입니다. 소송 중이라면 어떤 방식을 청구취지로 구성할지부터 정리해 보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
이혼할 때 아파트를 제 명의로 두려면 상대에게 얼마를 줘야 하나요?
아파트 시가에서 대출을 뺀 순자산에 상대방 기여도를 곱한 금액이 기준입니다. 다른 재산이 있으면 합산해 각자 몫을 구한 뒤 차액을 정산합니다. 기여도는 사안마다 달라서 5대 5로 단정할 수 없습니다.
정산금 줄 돈이 없으면 집을 팔아야 하나요?
반드시 그렇지는 않습니다. 대출 여력이 있거나 분할 지급, 지급 시기 조정이 가능하면 단독 소유를 유지하는 방향도 가능합니다. 다만 지급 능력이 부족하다고 판단되면 법원이 매각 후 대금분할을 택할 수 있습니다.
상대가 집을 팔자고 하는데 저는 팔기 싫으면 거부할 수 있나요?
합의로 팔지 않기로 정하는 것은 자유입니다. 다만 소송에서는 법원이 당사자 주장에 묶이지 않고 방법을 정하므로, 정산금을 낼 능력과 거주 필요 등을 입증해야 집을 유지할 가능성이 커집니다.
재산분할로 아파트를 넘기면 세금이 붙나요?
재산분할로 부동산을 넘기거나 매각하는 과정에서 양도소득세 문제가 생길 수 있습니다. 보유 기간, 주택 수, 1세대 1주택 요건 등에 따라 결과가 다르므로 방식을 확정하기 전에 세무 전문가와 확인하시기 바랍니다.
2026년 10월 25일 기준 법령과 실무를 바탕으로 한 일반 정보입니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
