민법 565조에 따라 계약금을 낸 매수인은 계약금을 포기하고, 받은 매도인은 배액을 상환하면 상대방이 이행에 착수하기 전까지 매매계약을 해제할 수 있습니다. 중도금을 냈다는 사실 하나로 해제가 막히는 것이 아니라, 해제를 받을 상대방이 이행에 착수했는지로 갈립니다. 계약서에 해제를 막는 특약이 있거나 매도인이 배액을 실제로 제공하지 않았다면 결론이 달라집니다.
계약금을 포기하면 계약을 없던 일로 할 수 있다는 규칙은 어디에 있나요
부동산 매매에서 계약금을 주고받으면 계약이 굳어졌다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 민법 565조는 당사자 사이에 다른 약정이 없으면 계약금을 해약금으로 봅니다. 해약금은 계약을 풀 권리를 사는 돈이라는 뜻입니다. 계약금을 낸 매수인은 그 돈을 포기하고, 계약금을 받은 매도인은 받은 돈의 두 배(배액)를 돌려주고 매매계약을 해제할 수 있습니다.
같은 조 2항은 채무불이행 해제에 따른 손해배상 규정(551조)을 이 경우에 적용하지 않는다고 정합니다. 그래서 계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 것 외에 추가 손해배상은 원칙적으로 없습니다. 상대방의 잘못 없이 단순히 마음이 바뀌어 계약을 풀려는 사람이 가장 먼저 확인하는 조문이 이것입니다.
해제할 수 있는 시한은 언제까지인가요, ‘이행의 착수’ 기준
565조의 시한은 날짜가 아니라 ‘당사자 일방이 이행에 착수할 때까지’입니다. 법원은 이행의 착수를, 객관적으로 외부에서 알아볼 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 했거나 이행에 필요한 전제행위를 한 경우로 봅니다. 마음속으로 준비하거나 자금을 마련해 두는 정도로는 부족하다는 것이 기본 흐름입니다.
매수인 쪽에서는 중도금 지급이 가장 전형적인 착수입니다. 이행기 전에 먼저 지급하지 않기로 한 특약이 없다면, 중도금 약정일보다 일찍 입금해도 착수로 보는 것이 판례 흐름입니다. 매도인 쪽은 서류를 갖춘 정도인지, 근저당 말소나 점유 인도처럼 이행행위의 일부를 실제로 했는지에 따라 갈려서 사안별 판단이 필요합니다.
여기서 오해가 두 가지 흔합니다. 하나는 ‘나는 중도금을 안 냈으니 아직 해제할 수 있다’는 생각입니다. 상대방이 이미 착수했다면 내가 아무것도 하지 않았어도 해제는 막힙니다. 다른 하나는 ‘중도금을 냈으니 나는 더 이상 못 푼다’는 생각입니다. 판례는 상대방이 아직 착수하기 전이라면 이미 이행에 착수한 쪽도 해제할 수 있다고 봅니다. 기준은 내가 무엇을 했는가가 아니라 해제를 받는 상대방이 착수했는가입니다.
| 구분 | 매수인이 해제할 때 | 매도인이 해제할 때 |
|---|---|---|
| 해제 방법 | 계약금 포기 의사표시 | 받은 계약금의 배액 상환을 제공하며 해제 의사표시 |
| 막히는 시점 | 매도인이 이행에 착수한 때 | 매수인이 이행에 착수한 때(예: 중도금 지급) |
| 추가 손해배상 | 원칙적으로 없음 | 원칙적으로 없음 |
| 가정 금액 | 매매대금 5억원, 계약금 5천만원이면 5천만원 포기 | 같은 조건이면 1억원 상환 |
매도인이 해제하려면 말로 통보하는 것으로 충분한가요
충분하지 않습니다. 매도인의 해제는 해제 의사표시와 함께 배액을 실제로 제공해야 효력이 생깁니다. 상대방이 받기를 거부해도 공탁까지 해야 하는 것은 아니고 현실의 제공으로 충분하다는 것이 판례입니다. 다만 돈을 제공하지 않은 채 ‘계약을 없던 일로 하자’는 통보만 했다면 해제 효력이 인정되기 어렵습니다.
가정해 보겠습니다. 매매대금 5억원에 계약금 5천만원을 받은 매도인이 더 높은 값을 부르는 사람이 나타나자 계약을 풀려 합니다. 이때 받은 5천만원만 돌려보내는 것은 배액 상환이 아닙니다. 1억원을 제공해야 합니다. 그리고 그 제공이 매수인의 이행 착수보다 앞서야 합니다. 같은 날 매도인이 해제를 통지하고 매수인이 중도금을 입금했다면, 통지가 도달한 시각과 입금 시각 같은 증거가 결론을 가를 수 있습니다.
계약서의 특약과 위약금 조항은 해제권에 어떤 영향을 주나요
565조는 ‘다른 약정이 없는 한’ 적용되는 규정입니다. 계약서에 ‘계약 후 일체 해제할 수 없다’거나 ‘중도금 지급 전까지만 계약금으로 해제할 수 있다’는 취지가 있다면 그 약정이 우선합니다. 날짜를 정해 두었다면 그 날짜가 해제 시한이 됩니다.
반대로 ‘계약을 위반하면 계약금을 위약금으로 몰수한다’는 문구가 있다는 이유만으로 해약금 해제가 곧바로 막히는 것은 아닙니다. 법원은 위약금 약정이 있더라도 해약금의 성질이 함께 유지될 수 있다고 봅니다. 문구가 해제 자체를 막으려는 뜻인지는 계약서 전체의 문언과 체결 경위를 함께 보고 가립니다. 계약금을 나누어 일부만 지급한 상태라면 해약금 해제가 성립하는지부터 따져야 하므로, 계약서와 이체 내역을 놓고 개별 검토가 필요합니다.
해제를 결정하기 전에 어떤 순서로 확인해야 하나요
흔한 실수는 구두나 문자로만 해제를 알리고 돈의 제공 시점을 남기지 않는 것입니다. 나중에 해제가 언제 어떤 방식으로 이루어졌는지 입증하기 어려워집니다.
이런 사정이 있으면 변호사와 상의할 시점
중도금을 일부만 냈거나 계약금을 나누어 낸 경우, 해제 통보 직전에 상대방이 대출 실행이나 서류 준비를 했는지 불분명한 경우, 특약 문구가 해제를 막는지 모호한 경우에는 개별 검토가 필요합니다. 이미 해제 통지나 계약금 반환 소송의 소장을 받았다면 답변 기한이 정해져 있으므로 그 서류를 가지고 상담하시는 편이 좋습니다.
전남에서 부동산 매매 분쟁을 상담하는 법무법인 양영앤정훈의 김정웅 변호사와 계약서, 이체 내역, 주고받은 통지문을 놓고 상대방의 착수 여부와 해제의 효력을 함께 따져 볼 수 있습니다. 해제가 가능한지는 시점과 서류에서 갈리므로 날짜 순서대로 정리해 가시면 검토가 빨라집니다.
자주 묻는 질문
계약금 포기하고 계약 해제하면 위약금이나 손해배상도 따로 내야 하나요
민법 565조에 따른 해약금 해제라면 계약금을 포기하는 것 외에 추가 손해배상 책임은 원칙적으로 없습니다. 다만 계약서에 해제를 제한하거나 별도의 위약금을 정한 특약이 있으면 그 문구에 따라 달라질 수 있으므로 계약서를 먼저 확인해야 합니다.
매도인이 계약금 두 배 돌려줄 테니 계약 취소하자고 말만 하면 해제되나요
말만으로는 해제되지 않습니다. 배액을 실제로 제공해야 효력이 생기고, 상대방이 받지 않아도 공탁까지 필요하지는 않습니다. 제공 시점이 매수인의 이행 착수보다 늦다면 해제가 인정되지 않습니다.
중도금을 아직 안 냈는데 잔금일 전이면 계약금 포기로 언제든 해제할 수 있나요
언제든은 아닙니다. 매도인이 이미 이행에 착수했다면 내가 중도금을 내지 않았어도 해제가 막힙니다. 해제를 받을 상대방이 이행에 착수하기 전인지가 기준입니다.
계약금 포기 의사는 어떤 방식으로 전달해야 하나요
법에 정해진 방식은 없지만 분쟁에 대비해 내용증명처럼 도달 시점이 남는 서면으로 보내는 편이 안전합니다. 중도금 입금이나 배액 제공 시점과 순서가 다투어질 수 있어서, 날짜가 찍힌 증빙을 함께 보관해야 합니다.
2026년 10월 21일 기준 법령과 실무를 바탕으로 한 일반 정보입니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
