부모님 집을 형제 공동명의로 상속받았는데, 열쇠는 형만 갖고 있습니다. 팔자고 해도, 나누자고 해도 형은 대답을 미룹니다. 이때 쓸 수 있는 청구는 두 가지입니다.
상속받은 부모님 집에 형이 혼자 살면서, 팔지도 나누지도 않습니다. 어떻게 해야 하나요?
하나는 집을 나누자는 분할 청구이고, 다른 하나는 형이 혼자 산 기간만큼 사용료를 내라는 부당이득 반환 청구입니다. 어느 법원으로 갈지는 상속 뒤 형제끼리 분할 협의를 했는지가 정합니다. 형을 당장 내보낼 수 있는지는 내 쪽 지분이 절반을 넘는지가 정합니다.
Q. 등기는 형제 이름으로 다 해 놨는데요
같은 공동명의라도 등기가 어떻게 만들어졌는지에 따라 가야 할 법원이 다릅니다. 형제가 상속재산분할협의서를 쓰고 지분을 정해 등기했다면 상속은 끝났고, 그 집은 일반 공유물입니다. 협의 없이 법정상속분대로 등기만 해 두었다면 사정이 다릅니다. 등기부 모양은 같아도 상속재산은 아직 나뉘지 않은 상태입니다.
공유물분할 청구는 민법 제268조와 제269조에 따라 민사법원에 내는 소송입니다. 협의로 지분이 정해진 집을 나눌 때 씁니다. 상속재산분할 심판은 민법 제1013조 제2항에 따라 가정법원에 청구하는 절차입니다. 아직 협의가 없었던 상속재산을 나눌 때 씁니다. 협의 전의 상속재산을 공유물분할 소송으로 나누려 하면 법원은 받아 주지 않습니다.
두 절차는 형이 내세울 수 있는 주장의 폭도 다릅니다. 상속재산분할 심판에서는 형이 부모를 모신 사정을 기여분(민법 제1008조의2)으로 주장해 자기 몫을 늘릴 수 있습니다. 다만 법원은 자식이 통상 하는 부양을 넘어선 특별한 부양이어야 기여분을 인정하고, 함께 살았다는 사실만으로는 부족하다고 봅니다. 협의로 지분을 정한 뒤라면 이 주장을 꺼낼 절차가 아예 없습니다.
어느 쪽인지는 등기부에서 확인할 수 있습니다. 갑구의 등기원인이 '협의분할에 의한 상속'이면 앞의 경우입니다. '상속'이라고만 적혀 있으면 뒤의 경우일 가능성이 큽니다.
같은 공동명의라도, 상속 뒤 형제끼리 분할 협의를 했는지에 따라 가야 할 법원이 달라집니다.
Q. 형한테 집 비우라고 할 수는 없나요
형을 내보낼 수 있는지는 내 쪽 지분이 과반수인지에 따라 갈립니다. 민법 제265조는 공유물을 어떻게 쓸지, 곧 관리 방법을 지분의 과반수로 정하게 합니다. 과반수가 정한 방법을 따르지 않고 혼자 사는 공유자에게는 집을 넘기라고 청구할 수 있습니다.
삼 형제가 3분의 1씩 가진 집을 예로 들어 보겠습니다. 동생 둘의 지분을 합치면 3분의 2가 됩니다. 두 사람이 세를 놓기로 정하면, 그 결정을 근거로 형에게 집을 비우라고 청구할 수 있습니다.
두 형제가 2분의 1씩 가졌다면 결론은 반대입니다. 절반은 과반수가 아니기 때문입니다. 예전에는 이런 경우에도 보존행위를 근거로 인도를 청구할 수 있다고 보았습니다.
2020년 5월 대법원 전원합의체 판결이 이 기준을 바꿨습니다. 이제 과반수가 안 되는 공유자는, 역시 과반수가 안 되는 다른 공유자가 혼자 점유하고 있어도 집을 넘기라고 청구할 수 없습니다. 대신 내가 함께 쓰는 것을 막지 말라는 방해금지 청구는 할 수 있습니다.
형은 계속 사는데 나는 내보내지도 못한다니, 받아들이기 어려운 결론입니다.
Q. 산 기간만큼 월세라도 받고 싶어요
형을 내보낼 수 없더라도 사용료까지 포기할 이유는 없습니다. 민법 제263조에 따르면 공유자는 공유물 전부를 지분 비율로 씁니다. 형이 동생 몫까지 혼자 쓰고 있다면 그 몫만큼 법률상 원인 없이 이익을 얻은 것입니다. 이 이익을 돌려달라는 것이 민법 제741조의 부당이득 반환 청구이고, 지분이 과반수인지와 상관없이 할 수 있습니다.
형을 당장 내보낼 수 없어도, 형이 혼자 산 기간의 사용료는 내 지분만큼 청구할 수 있습니다.
금액은 그 집을 세놓았을 때 받을 임료에 내 지분을 곱해 정합니다. 시세 월세가 100만 원이고 내 지분이 3분의 1이라면 한 달에 약 33만 원, 2년이면 약 800만 원입니다. 소송에서는 법원이 정한 감정인의 임료 감정이 기준이 됩니다.
형 지분이 과반수여서 형이 혼자 사는 것 자체는 정당한 경우에도 이 계산은 그대로입니다. 법원은 과반수 지분으로 공유물을 혼자 쓰는 공유자도 나머지 공유자에게 지분만큼의 사용 이익은 돌려줘야 한다고 봅니다.
형 쪽에서는 재산세와 수리비를 혼자 냈다고 맞서는 경우가 많습니다. 민법 제266조 제1항에 따라 공유자는 관리비용과 그 밖의 부담을 지분 비율로 나눠 집니다. 그래서 형이 동생 몫까지 낸 부분은 사용료와 맞바꿔 정산하자고 주장할 수 있습니다. 전기·수도요금처럼 사는 사람이 쓴 비용은 여기에 들어가지 않습니다.
형에게 보낼 문자를 썼다 지우기를 되풀이하고 계시다면, 그 문자에는 '나가라'보다 '무상으로 사는 데 동의하지 않는다'는 한 줄이 더 쓸모 있습니다. 형은 소송에서 대개 '다들 그냥 살라고 했다'고 주장합니다. 이런 문자가 남아 있으면, 문자를 보낸 뒤의 기간에는 그 주장이 받아들여지기 어렵습니다.
Q. 소송을 내면 어떤 순서로 흘러가나요
공유물분할 소송은 사안마다 다르지만 1심 판결까지 반년에서 1년쯤 걸리는 경우가 많고, 경매로 가면 매각까지 몇 달이 더 걸립니다. 단계마다 흔히 걸려 넘어지는 지점이 있습니다.
1. 협의 요청: 문자나 내용증명으로 매각이나 지분 매수를 제안합니다. 형이 거절하거나 답하지 않으면 법원에 분할을 청구할 수 있습니다.
2. 처분금지가처분: 소송 중에 형이 지분을 남에게 넘기면 그 사람을 다시 당사자로 들여야 해 재판이 늘어집니다. 그래서 형 지분에 가처분을 먼저 걸어 두곤 합니다.
3. 소 제기: 공유자 전원이 원고나 피고로 들어가야 합니다. 연락이 끊긴 형제 한 명을 빼고 내면 소송이 부적법해집니다.
4. 조정과 감정: 법원은 대개 조정을 먼저 시도하고, 합의가 안 되면 시가와 임료를 감정한 뒤 판결합니다.
5. 판결 확정: 판결서를 송달받은 날부터 2주 안에 항소가 없으면 판결이 확정됩니다.
사용료 청구는 같은 민사소송에 묶어 낼 수 있어서, 시가 감정과 임료 감정을 한 재판에서 함께 신청할 수 있습니다. 상속재산분할 심판으로 가야 한다면 사정이 다릅니다. 가정법원 절차는 조정을 먼저 거칩니다. 또 기여분과 생전에 받은 재산(특별수익)까지 따지기 때문에 더 길어지는 경향이 있습니다. 사용료는 민사사건이므로 보통 민사법원에 따로 청구합니다.
위 순서는 분할을 막는 약속이 없을 때를 전제로 합니다. 형제끼리 5년 안의 기간 동안 나누지 않기로 약정했다면(민법 제268조 제1항 단서) 그 기간에는 분할을 청구할 수 없습니다. 부모님이 유언으로 상속개시일부터 5년 안의 기간 동안 분할을 금지해 두었다면(민법 제1012조) 마찬가지입니다.
Q. 경매로 넘어가면 다 같이 손해 아닌가요
법원은 먼저 집을 실제로 나눌 수 있는지 봅니다. 나눌 수 없거나, 나누면 값이 크게 떨어질 염려가 있으면 경매를 명합니다(민법 제269조 제2항). 아파트나 단독주택 한 채는 쪼갤 수 없으니 대부분 경매나 가액보상으로 정리됩니다.
가액보상은 한 사람이 집 전체를 갖고, 나머지 공유자에게 지분 값을 돈으로 주는 방식입니다. 법원은 집을 갖는 사람에게 그 돈을 낼 능력이 있고, 그 방식이 다른 공유자에게도 공평할 때 이 방식을 택합니다. 계속 살고 싶은 형은 소송 전에 '공시가격으로 네 지분을 사겠다'고 먼저 제안하기도 합니다. 공시가격은 보통 시세보다 낮습니다. 그래서 협상에서 가장 먼저 다툴 문제는 값을 무엇을 기준으로 매기느냐입니다.
경매로 가면 매각가가 시세보다 낮게 나오는 일이 흔합니다. 그러면 형도 동생도 손에 쥐는 돈이 줄어듭니다. 어느 쪽도 이기는 그림은 아닙니다.
형이 이미 중개사무소에 집을 내놓았거나, 지분을 사겠다며 대출 심사를 받고 있다면 한두 달은 결과를 지켜보는 편이 낫습니다. 소송은 감정과 경매를 거치는 만큼 자발적 매매보다 늦고 싸게 끝나기 쉽습니다. 그 사이에 쌓이는 사용료를 청구할 권리는 그대로 남습니다.
Q. 판결이 나와도 형이 버티면요
경매로 집이 팔리면 형이 계속 살고 있더라도 낙찰자가 법원 절차로 정리합니다. 낙찰자는 대금을 낸 뒤 법원에 인도명령을 신청해 집을 넘겨받을 수 있습니다.
매각대금은 경매비용을 뺀 뒤 지분 비율로 나눕니다. 형이 자기 지분에만 근저당을 잡혀 두었다면, 그 빚은 형 몫에서 갚기 때문에 동생 몫은 줄지 않습니다.
사용료는 판결을 받아 두는 것과 실제로 받아 내는 것이 다릅니다. 형 명의로 다른 재산이 없어도, 경매에서 형에게 돌아갈 배당금을 압류하면 그 돈에서 사용료를 받을 수 있습니다. 분할 청구와 사용료 청구를 함께 진행하면 이 점에서 실익이 있습니다.
세금 문제도 남습니다. 경매든 가액보상이든 동생 지분이 넘어가면 양도에 해당합니다. 형제마다 보유 주택 수와 거주 여부가 다르기 때문에, 같은 집을 팔아도 세금은 사람마다 다르게 나옵니다.
정리하면, 등기원인이 갈 법원을 정하고 지분 숫자가 인도 청구를 정합니다. 사용료 청구는 지분과 상관없이 할 수 있습니다.
형만 열쇠를 쥔 그 집은, 형이 버티는 동안에는 아무도 손댈 수 없는 집처럼 보였을 겁니다. 하지만 그 집이 갈 길은 등기원인 한 줄과 지분 숫자가 정하고, 형이 혼자 산 달마다 값이 붙습니다. 대답을 미루던 형에게 다시 말을 꺼낼 때, 부탁이 아니라 계산에서 시작할 수 있습니다.
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