대출이 있는 아파트는 시가에서 대출 잔액을 뺀 순가치를 기준으로, 부부 각자의 기여도에 따라 나눕니다. 명의가 한쪽이어도 혼인 중 함께 형성한 집이면 분할 대상이고, 혼인 전 취득분이나 부모 증여분은 특유재산 여부와 상대방의 유지·관리 기여에 따라 결과가 갈립니다. 재산분할 청구는 이혼한 날부터 2년이 지나면 할 수 없습니다.
한쪽 명의 아파트도 재산분할 대상일까
재산분할은 혼인 중 부부가 함께 이룬 재산을 이혼하면서 각자의 기여도에 따라 나누는 제도입니다. 민법 제839조의2가 근거이고, 이혼 당사자 한쪽이 상대방에게 재산분할을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 이 조문이 부동산 사건에 곧바로 적용되는 이유는, 집이 누구 이름으로 등기되어 있는지가 아니라 혼인 중 함께 형성했는지를 기준으로 삼기 때문입니다.
그래서 남편 단독 명의 아파트라도, 혼인 중 부부의 소득으로 샀거나 대출을 갚아 왔다면 분할 대상입니다. 아내가 직장에 다니지 않고 살림과 양육을 맡았더라도 마찬가지입니다. 가사노동과 양육도 재산의 형성·유지에 대한 기여로 평가되기 때문입니다.
대출이 남은 집, 분할액은 이렇게 계산합니다
계산의 출발점은 시가에서 대출 잔액을 뺀 순가치입니다. 숫자를 넣어 가정해 보겠습니다.
남편이 집을 계속 갖는다면 아내에게 2억 원을 정산해 주는 구조가 됩니다. 이때 흔한 오해가 두 가지 있습니다. 하나는 시가 6억 원의 절반인 3억 원을 먼저 계산한 뒤 대출을 따로 부담시키려는 방식입니다. 대출은 이미 순가치 계산에서 공제되었으므로 이중으로 따지면 안 됩니다. 다른 하나는 대출은 명의자가 갚으니 분할과 무관하다는 생각인데, 대출이 클수록 나눌 몫이 줄어드는 것이 실제 계산입니다.
기여도에는 법이 정한 고정 비율이 없습니다. 혼인 기간이 길고 부부가 각자의 역할로 함께 살림을 꾸려 왔다면 절반에 가깝게 인정되는 경우가 많습니다. 반대로 혼인 기간이 짧거나, 한쪽이 사업 자금을 크게 조달했거나, 상대방이 재산 형성에 거의 관여하지 않았다면 비율이 달라집니다.
대출이 모두 같은 취급을 받는 것도 아닙니다. 집을 사고 유지하기 위한 대출은 공제되지만, 한쪽이 도박이나 개인적 소비로 진 빚은 공동재산에서 공제되지 않을 수 있습니다. 대출금이 어디에 쓰였는지가 쟁점이 되는 이유입니다.
혼인 전에 산 집이나 부모가 보태 준 집은 달라질까
혼인 전에 취득했거나 부모에게 증여·상속받은 재산은 원칙적으로 특유재산, 즉 부부 한쪽만의 고유한 재산이라 분할 대상에서 빠집니다. 다만 결론은 두 가지 사정에 따라 갈립니다.
첫째, 혼인 중 상대방이 그 집의 유지·가치 증가에 기여했는지입니다. 혼인 전에 남편이 산 집이라도 혼인 후 부부의 소득으로 대출 원리금을 갚아 왔다면, 그 집이 분할 대상에 들어오거나 상환에 기여한 부분이 반영될 수 있습니다. 둘째, 부모 자금이 얼마나 들어갔는지입니다. 신혼집 보증금이나 매수 자금의 상당 부분이 한쪽 부모에게서 나왔다면, 분할 대상은 되더라도 그 사정이 기여도 산정에서 고려되는 경우가 있습니다.
예를 들어 매수 자금 5억 원 중 3억 원이 남편 부모의 증여라고 가정하면, 3억 원이 남편의 특유재산으로 다뤄지는지, 아니면 집값 전체가 분할 대상이 된 뒤 기여도에서 반영되는지에 따라 아내 몫이 크게 달라집니다. 증여 시점과 방식을 보여 주는 자료가 결과를 가릅니다.
집을 팔지 않고 한쪽이 갖는다면 정산은 어떻게 하나
분할 비율이 정해져도 실제로 어떻게 나눌지는 별도의 문제입니다. 대표적인 방식은 아래와 같습니다.
| 방식 | 내용 | 유의할 점 |
|---|---|---|
| 명의자 유지, 금전 정산 | 한쪽이 집을 갖고 상대 몫을 현금으로 지급 | 지급 여력이 있는지, 대출 갈아타기가 가능한지 확인 필요 |
| 매각 후 대금 분할 | 집을 팔아 대출을 갚고 남은 돈을 비율대로 나눔 | 매각 시기와 가격, 거주 문제를 두고 다툼이 생기기 쉬움 |
| 공동명의로 변경·유지 | 지분을 이전해 각자 지분으로 보유 | 이혼 후에도 공유 관계가 이어져 새 분쟁 가능성이 있음 |
명의자가 집을 갖기로 해도 대출 문제는 남습니다. 은행은 채무자를 바꾸는 데 동의해야 하므로, 당사자끼리 합의했다고 해서 상대방이 대출 책임에서 자동으로 벗어나지는 않습니다. 합의서에 쓰기 전에 대출 명의와 연대보증 여부를 먼저 확인해야 합니다.
청구 기한과 준비 순서에서 놓치기 쉬운 부분
재산분할 청구는 이혼한 날부터 2년 안에 해야 합니다. 이 기간은 중간에 늘어나지 않는 제척기간이므로, 이혼 후에 따로 청구하려는 경우 날짜 계산이 가장 먼저입니다. 이혼소송을 할 때는 재산분할을 함께 청구하는 경우가 많습니다.
준비는 대체로 다음 순서로 진행됩니다.
이 단계에서 가장 흔한 실수는 등기부의 근저당 채권최고액을 대출 잔액으로 착각하는 것입니다. 채권최고액은 은행이 담보로 확보하는 한도이고, 보통 실제 대출 원금보다 크게 잡힙니다. 이 금액을 그대로 빼면 순가치가 실제보다 작게 계산되어 손해를 볼 수 있습니다. 전세나 월세 보증금이 걸린 집이라면 반환해야 할 보증금도 함께 따져야 합니다.
분할 대상은 원칙적으로 소송의 사실심 변론이 끝나는 시점의 재산을 기준으로 정해지므로, 소송 중 시세 변동과 대출 상환이 계산에 영향을 줍니다. 상대방이 재산을 처분할 우려가 있다면 보전 절차를 쓸 수 있으니, 이 경우에는 시기를 놓치지 않는 것이 관건입니다.
이런 사정이 있으면 변호사와 상의할 시점
집이 한쪽 명의인데 부모 자금이 섞여 있거나, 혼인 전에 산 집을 혼인 중에 부부 소득으로 갚아 왔다면 분할 대상 여부부터 쟁점이 됩니다. 대출 규모가 커서 정산금을 현금으로 마련하기 어렵거나, 상대방이 명의를 넘기려는 움직임을 보인다면 개별 검토가 필요합니다. 이혼한 날부터 2년 기한이 가까워졌거나, 합의서에 서명하기 전이라면 문구가 어떤 의미인지 확인하는 편이 안전합니다.
이런 사안에서는 등기부, 대출 잔액, 자금 출처를 먼저 맞춰 본 뒤 분할 비율과 정산 방법을 검토하게 됩니다. 집은 한 번 명의가 넘어가면 되돌리기 어려우므로, 서류를 정리해 상황을 구체적으로 확인해 보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
집값보다 대출이 더 많으면 재산분할을 못 받나요?
그 집만 보면 시가에서 대출을 뺀 순가치가 없으므로 나눌 몫이 생기지 않습니다. 다만 예금, 보험, 다른 부동산 등 다른 재산과 합쳐서 전체 순재산을 따지고, 빚을 어떻게 분담할지는 별도로 판단합니다.
이혼 후 몇 년 안에 재산분할을 청구해야 하나요?
이혼한 날부터 2년 안에 청구해야 합니다. 이 기간이 지나면 청구권이 사라지고, 중간에 기간이 늘어나지 않습니다.
이혼 후에도 명의자가 대출을 계속 갚으면 상대 몫이 줄어드나요?
재산분할은 소송에서는 변론이 끝나는 시점의 대출 잔액을 기준으로 순가치를 계산합니다. 합의로 정산할 때는 어느 시점의 대출 잔액을 기준으로 하는지, 이후 상환을 어떻게 다룰지를 문서에 분명히 적어 두어야 합니다.
부모님이 보태 준 신혼집도 나눠야 하나요?
부모의 증여분은 특유재산으로 다뤄질 수 있습니다. 다만 혼인 중 상대방이 대출 상환이나 유지에 기여했다면 분할 대상에 들어오거나 기여도에서 반영될 수 있습니다. 증여 시기와 자금 흐름을 보여 주는 자료가 있는지에 따라 결과가 갈립니다.
2026년 10월 17일 기준 법령과 실무를 바탕으로 한 일반 정보입니다. 구체적인 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
