전세나 월세로 아파트에 거주하면 매달 관리비 고지서에 장기수선충당금이 포함돼 나오는 경우가 많습니다. 금액이 크지 않아 일반 관리비라고 생각하기 쉽지만, 장기수선충당금은 청소비나 수도료처럼 거주하면서 소비한 비용과는 성격이 다릅니다.
장기수선충당금은 승강기 교체, 외벽 도색, 옥상 방수, 배관 보수 등 아파트 주요 시설의 장기적인 수선에 대비해 적립하는 돈입니다. 원칙적으로 주택 소유자가 부담하지만, 관리비를 납부하는 세입자가 집주인 대신 내는 경우가 많아 이사할 때 정산 문제가 생깁니다.
최근에는 임대차계약 단계에서 세입자에게 장기수선충당금 반환 권리를 알리도록 하자는 공동주택관리법 및 공인중개사법 개정안도 발의됐습니다. 다만 아직 개정안이 시행된 것은 아니므로, 현재는 세입자가 직접 관리비 내역과 임대차계약서를 확인해 정산해야 합니다.
오늘은 전세·월세 세입자가 낸 장기수선충당금을 어떻게 계산하는지, 어떤 서류를 받아야 하는지, 집주인이 정산을 거부하면 어떻게 대응해야 하는지 살펴보겠습니다.
전세·월세 세입자 모두 장기수선충당금을 정산할 수 있나요?
공동주택관리법상 장기수선충당금의 부담 주체는 원칙적으로 공동주택의 소유자입니다. 세입자는 해당 아파트를 사용하는 사람일 뿐이므로, 관리비에 포함된 장기수선충당금을 납부했다면 집주인을 대신해 낸 것으로 볼 수 있습니다.
공동주택관리법 시행령 제31조 제8항도 공동주택의 소유자는 사용자가 대신 납부한 장기수선충당금을 반환해야 한다고 규정하고 있습니다. 따라서 전세·월세 세입자 모두 장기수선충당금을 납부했다면 집주인에게 청구할 수 있습니다.
관리비 고지서에는 장기수선충당금, 수선유지비, 일반관리비, 시설유지비, 승강기 유지비 등의 항목이 있습니다. 집주인과 정산할 대상은 원칙적으로 이 가운데 세입자가 실제로 대신 납부한 장기수선충당금입니다.
장기수선충당금은 승강기·배관·외벽 등 주요 시설을 장기간에 걸쳐 교체하거나 보수하기 위해 적립하는 돈이므로 집주인에게 청구할 수 있습니다. 반면 전구 교체, 소규모 시설 수리 등 일상적인 관리에 사용되는 수선유지비는 실제 거주자가 부담하는 비용으로 봐야 하므로 구분해야 합니다.
이사할 때 장기수선충당금은 어떻게 계산할까요?
정산액은 단순히 현재 월 장기수선충당금에 거주 개월 수를 곱해서 계산하면 정확하지 않을 수 있습니다. 거주 도중 적립요율이나 부과액이 변경될 수 있기 때문입니다.
정확한 금액은 세입자가 실제 거주한 기간에 관리비로 납부한 장기수선충당금을 모두 합산해 계산합니다.
예를 들어 다음과 같이 납부했다고 가정해 보겠습니다.
이 경우 장기수선충당금 정산액은 총 69만6천 원입니다.
가장 정확한 방법은 관리사무소에서 장기수선충당금 납부확인서를 발급받는 것입니다. 확인서에는 통상 다음 내용이 표시됩니다.
이사 당일에 급하게 발급받기보다 관리사무소에 퇴거일을 알리고, 정산 기준일과 마지막 달 부과액까지 포함됐는지 미리 확인하는 것이 좋습니다. 월 중간에 이사한다면 해당 단지의 관리비 정산 방식에 따라 일할 계산 여부도 확인해야 합니다.
임대차계약서에 세입자가 부담한다고 적혀 있으면 어떻게 될까요?
계약서를 작성하면서 '관리비 일체는 임차인이 부담한다'거나 '장기수선충당금은 임차인이 부담한다'는 특약을 넣는 경우가 있습니다.
장기수선충당금을 세입자가 최종 부담하기로 명확하게 약정했다면 집주인은 그 특약을 근거로 정산을 거부할 수 있습니다. 장기수선충당금은 법률상 소유자가 부담하는 것이 원칙이지만, 당사자 사이의 비용 부담에 관한 별도 약정이 언제나 무효가 되는 것은 아니기 때문입니다.
그러나 계약서에 단순히 관리비는 임차인이 부담한다고만 적혀 있다면, 장기수선충당금까지 세입자가 최종 부담하기로 한 것인지 다툼이 생길 수 있습니다. 일반관리비나 전기·수도료와 달리 장기수선충당금은 소유자가 부담하는 것이 법정 원칙이므로, 특약의 문구와 계약 당시 설명, 관리비 고지 방식 등을 함께 살펴야 합니다.
거주 중 집주인이 바뀐 경우에도 주의해야 합니다. 매매 시점과 임대인의 지위 승계 여부, 장기수선충당금 납부 기간에 따라 누구에게 얼마를 청구할지가 문제 될 수 있으므로 다음 자료를 확인해야 합니다.
최초 임대차계약서와 갱신계약서
부동산 등기사항증명서
소유권이전 시점
장기수선충당금 납부확인서
새 집주인과 주고받은 임대차 승계 관련 연락
집주인이 장기수선충당금 정산을 거부하면 어떻게 해야 할까요?
먼저 관리사무소에서 발급받은 납부확인서와 임대차계약서를 집주인에게 보내고, 반환을 요구할 금액과 지급기한을 명확히 알려야 합니다.
문자나 전화로만 장기수선충당금을 달라고 요구하기보다 다음 내용을 남기는 것이 좋습니다.
임대차기간인 2024년 1월부터 2026년 7월까지 관리비에 포함해 납부한 장기수선충당금은 총 69만6천 원입니다. 관리사무소에서 발급받은 납부확인서를 첨부하니 퇴거 정산일인 2026년 8월 20일까지 지급해 주시기 바랍니다.
집주인이 장기수선충당금과 수선유지비를 혼동한다면 관리비 고지서의 항목을 나눠 설명해야 합니다. 임차인 부담 특약을 이유로 거부한다면 계약서에 장기수선충당금이 구체적으로 명시돼 있는지부터 확인해야 합니다.
지급 요구에도 정산하지 않는다면 납부확인서, 계약서, 관리비 이체내역과 문자 등을 첨부해 내용증명을 보낼 수 있습니다. 이후에도 지급하지 않으면 금액과 다툼의 정도에 따라 지급명령이나 소액사건심판을 검토할 수 있습니다.
다만 집주인과 합의하지 않은 상태에서 마지막 월세나 다른 관리비를 장기수선충당금만큼 임의로 빼고 지급하면 새로운 연체 다툼이 생길 수 있습니다. 먼저 청구금액을 확정하고 서면으로 정산을 요구하는 편이 안전합니다.
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